2023年美国住房对满怀希望的买家来说是一个令人沮丧的故事。供应不足稳定了市场，但负担能力仍然具有挑战性。抵押贷款利率较低的房主选择不出售房屋，这使得新房建筑商的处境比去年秋季利率飙升、市场放缓时的预期更为有利。虽然我不会指望供应状况很快就会好转，但越来越多的迹象表明，2024年的情况应该会好转，或者至少“不那么糟糕”。让我们从新房开始。建筑商们准备迎接充满挑战的2023年，却发现在某种程度上，在供应受限的市场上，他们是唯一的赢家。有弹性的价格使该行业更有信心增加产量。全美住宅建筑商协会(National Association of Home Builders)和富国银行(Wells Fargo)编制的新房市场指数从0到100的分值，从12月的31(代表极度悲观)飙升至56(表明温和乐观)。独栋住宅开工率有所上升。修复供应链缩短了建造房屋的时间，这意味着到2024年上半年，正在进行的建设的增加应该会使更多的完工房屋进入市场。
转售市场历来占所有待售房屋的87%左右，库存严重不足，因此新上市房屋的增加将是最受欢迎的。需要明确的是，我不是在寻找一波新的供应，但现在的任何增长都将是有益的——我们应该在明年初开始看到这种情况。
Zillow最近的一项季度调查发现，23%的房主已经在出售或考虑在未来三年内出售房产，这是至少自2021年初以来的最高比例。
之所以会出现这种情况，有一些定性的原因。首先，到10月份，抵押贷款利率将与去年同期持平，因为30年期抵押贷款利率去年10月首次触及7%。抵押贷款利率较低的人可能不急于出售房屋，但他们今年10月出售房屋的意愿不太可能低于去年10月。每个月房主都要偿还一点房屋贷款本金，年龄也会变老。收入增加，购买力增强。生活就是这样——孩子们在学校里长大，离开学校，人们结婚，离婚，然后去世。来自低抵押贷款利率人群的转售供应的任何增加可能都是适度的，但2023年应该是廉价抵押贷款锁定效应的峰值。
此外，即使房屋销售水平下降，美国每年仍有大约500万套房屋售出。到今年年底，自2022年春季抵押贷款利率首次大幅上升以来，大约有800万套房屋将被售出——这些房主没有抵押贷款利率锁定效应，如果生活迫使他们搬家，他们可以更容易地搬家。
最后，在建多户住宅的数量继续创下历史新高。虽然待售和租赁市场并非完全可替代，但更多的租赁单元将使房主寻求缩小住房面积的选择。这也将缓解待售市场的一些购买压力，因为考虑到两个市场之间日益扩大的负担能力差距，人们选择租房而不是买房。
在某种程度上，供应短缺在最近几个月给价格带来了上行压力，这应该会让市场失去一些动力。Zillow等私营部门预测，明年房价将上涨6%左右，但库存增加可能会再次抑制这一增长。环境可能会变得不那么有利于房屋建筑商，尽管他们仍然应该设法出售他们计划建造的所有房屋。随着库存水平的上升，应该会有一些积极的二阶效应。如果没有什么好东西可以买，我不愿意卖掉我的房子，所以有更多的选择可能会导致更多的销售和购买。建造足够的房屋使房地产市场恢复平衡需要数年时间，但这是一段时间以来第一次有理由认为我们正朝着正确的方向前进。
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康纳·森是彭博观点的专栏作家。他是Peachtree Creek Investments的创始人。
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?2023 Bloomberg L.P.
