在过去十年里，自我管理养老基金(SMSF)的受欢迎程度飙升，主要是因为澳大利亚人热衷于控制自己的金融期货，部分原因是，对一些人来说，SMSF是购买房产的绝佳工具，当你以自己的名义借款能力耗尽时，它可以帮助你增加退休财富头寸。
但是，虽然smsf可以成为创造和增长财富的好工具，但就像许多其他受到严格监管的金融工具一样，要正确使用它们可能相当复杂。
因此，我在这里整理了一份指南，列出了你需要知道的事情，以及当你考虑用辛苦赚来的退休金购买投资性房产时应该避免的事情。
用退休金买房有三种方法。
首先，你可以使用联邦政府的第一家庭超级储蓄(FHSS)计划，通过额外的养老金供款，利用适用的减税(比你通常的所得税税率低15%)，更快地为存款储蓄，然后在购买的时候通过该计划提取额外的资金(每位成员最多5万美元)。
问题是你需要在买房之前向联邦政府申请许可。
同样值得记住的是，当你退休的时候，使用这个计划会减少你未来的超级储蓄。
根据SMSF的规定，澳大利亚人可以用他们的退休金购买投资房产，但不能用他们自己或任何家庭成员计划居住的房产。
物业可以通过SMSF购买，可以包括住宅或商业物业。
如果您的SMSF有足够的资金，那么您可能可以直接购买房产而无需借钱，但如果您仍处于财富积累阶段，通常使用杠杆的力量是有意义的。
但为了遵守SMSF的规章制度，房产必须是为SMSF成员的退休提供资金的投资策略的一部分。
设立SMSF是一个受到严格监管的过程，因此获得专业的财务建议以了解责任并正确设立基金至关重要。
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为什么不点击这里，聊一聊你的选择呢?
正如我刚才解释的那样，通常在购买投资性房地产时借钱以获得杠杆收益是有道理的，
现在，通过SMSF购买房产的贷款受到限制——这就是为什么你需要合理、公正的建议。
例如，不可能用你的SMSF里的全部资金余额来购买投资房产——你需要一定程度的分散投资和适当的现金储备，以备不期而遇。
但是，您可以使用您的SMSF中的资金作为存款，以确保贷款购买投资房产。
例如，30万美元的养老金余额可以让你拥有价值30万美元的管理基金或特定股票，或者你可以用其中的20万美元作为存款，再借40万美元购买价值60万美元的房产。
重要的是要记住，SMSFs被要求保持“流动性缓冲”——由现金和股票等东西组成——有人说，自我管理基金的投资价值至少应该占拟议投资价值的10%。
借钱购买房产必须通过有限追索权借款安排(LRBA)进行，其中SMSF受托人获得所购买资产的实益权益，而法定所有权由信托持有。
当您直接使用SMSF的债务时，您不能购买房产。
如果你想了解更多关于建立一个SMSF是否适合你的信息，或者在SMSF中购买房产是否是你应该考虑的策略，请点击这里与我或Metropole Wealth Advisory的团队之一聊天。
这么说，中小公积金可以用于房地产投资?
绝对的。
但多年来，我看到人们因为没有把事情做好而陷入麻烦，考虑到潜在的处罚力度，这里列出了一些你需要知道的事情，以及在考虑使用你的SMSF进行房地产投资时要避免的错误。
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虽然人们在短信中经常犯的这些常见错误很广泛，但并不是全部，但从一开始就可以通过专业建议来避免这些错误。
所以，让我们来看看人们在经营SMSF时犯的一些主要错误和遗漏，这样你就不太可能成为其中之一。
您的SMSF必须满足单一目的测试，才有资格获得通常适用于超级基金的税收优惠。
简单来说，这意味着它的设立和运作的唯一目的必须是向成员提供退休福利，或者如果成员在退休前去世，则向其家属提供退休福利。
SMSF是一种信托，但有特殊的要求和税收优惠，这一点至关重要。
SMSF由受托人管理，受托人必须包括所有成员。
SMSF受托人的主要责任是在所有SMSF成员达到退休或解除条件时，为他们持有和投资SMSF基金资产。
其他职责包括确保SMSF遵守税收和退休金法律，以保护成员的利益。
这种遵守将确保该基金有权享受税收优惠，主要是收入的优惠税率和养恤金阶段的零税收。
另一个常见的错误是没有为你的SMSF准备一个策略。
必须有一个策略，最好是书面的，描述SMSF在寻求提供退休福利时将采用的投资计划。
该策略应至少每年定期审查一次，以确保它符合个别成员的需要以及他们的财务和个人环境的变化。
绝对不能在超级基金之外购买或用于成员利益的投资资产。
如上所述，未能通过唯一目的测试可能会对基金和受托人造成严重的财务后果。
该战略还应确保对SMSF契约进行适当的审查，以保持符合现行立法和成员的需要。
你的SMSF可以借钱给:
a)购买物业(包括所有购置成本);
b)支付维修和保养费用
c)将利息资本化。
改善措施包括增建、老奶奶公寓、扩建等——这些活动必须使用基金的现金资源。
你不能在购买后改变财产，例如，不能开发或创建单独的标题。
注意:在SMSF中保持良好的记录以确定是否使用了借来的资金或内部现金是至关重要的。
当使用债务时，财产必须由公司受托人持有，而不是直接在SMSF中持有。
除了法例规定不能将物业存入公积金基金外，还有一些真实及实际的理由，让你不愿意将物业存入公积金基金。
如果他们的SMSF没有足够的资金来投资房产，许多人会使用外部资金(给他们的SMSF钱)，通过提供现金作为非优惠捐款来帮助他们的SMSF购买房产。
问题是，一旦捐款，你不能拿回资金，直到退休，或者更糟的是，你不能在允许的范围内投入足够的资金。
然而，你可以把这笔钱借给你的退休金，如果再融资，这笔钱就可以释放，而且贷款金额没有限制。
许多人犯的错误是通过简单的贷款协议借出资金。
贷款协议必须符合立法的有限追索权借款要求，并清楚地确定所有条款和条件。它还必须符合ATO的要求。
仅将部件恢复到新状态的翻新被归类为“维修”，用于退休金借款立法的目的。
因此，即使是借来的资金，也可以对现有的厨房或浴室进行翻新。
人们经常犯的错误是，通过扩大工作台区域或推倒非承重墙来改善厨房。
后两者被认为是改进，必须使用内部SMSF现金。
这是一件很简单的事情，要求你的建筑商完成两项任务，并创建一个单独的发票，将改进作为一个单独的工作，然后可以用现金而不是借来的资金来资助。
如果一处房产被拆除，比如建造了一套复式公寓，或者最初购买了土地，然后签订了一份单独的建设合同，那么这些都是对原始资产的变更，在该房产仍有未偿还债务的情况下，不能在SMSF内完成。
人寿保险费在养老金中是免税的。
一个常见的错误是，如果SMSF基金在成员死亡时购买了偿还债务的保单，那么这一条款仍然有效。
事实并非如此。
为了使保费保持免税，它们必须与偿还债务的具体用途无关。
通过正确措辞的SMSF和政策标识，有效实现相同结果并可免税的保险是可能的。
当债务还清时，财产必须从持有信托转移到SMSF。
许多州将按全部财产转让税率征收印花税。
在购买时先使用额外的文件，就可以避免第二个印花税陷阱。
虽然SMSF可以从非相关的第三方购买住宅物业，但它不能从成员或成员相关的人那里购买住宅物业。
然而，SMSF可以以公平的商业条款(包括价格)从成员手中购买上市股票或商业不动产(商业和工业)。
销售将产生CGT和印花税，但就印花税而言，大多数州允许最低的印花税，如果房产是在个人名下，并且他们也是SMSF成员。
你知道谁拥有SMSF的资金吗?
许多人错误地认为他们的超级基金中的资金属于他们，但事实并非如此。
成员或其受养人只有在触发释放条件时才有权获得资金。
因此，一个成员需要为他们的基金在他们死亡的情况下发生的事情做好准备。
这通常是通过BDN或退休金遗嘱来决定的。
为了使BDN有效，它必须严格遵守SMSF契据中的要求。
那是因为任何与契约的背离都会使它成为不具约束力的死亡提名。
如果发生这种情况，那么将由幸存的受托人决定如何支付成员的死亡抚恤金。
可以想象，如果有多个成员基金，这可能会违背成员的实际意愿。
许多SMSF成员没有意识到，在养老金阶段，基金中有一个分配比例必须每年支付。
每年必须支付相当于会员余额4%到10%的费用。
此外，随着会员年龄的增长，费率也会有所不同。
如果没有支付最低金额，那么SMSF将需要支付正常的养老金税率，并在养老金阶段失去零税的好处。
任何超额支付都可以作为部分计算或一次性支付，但这种支付的实际方式需要严格遵守相关法案，否则SMSF可能会受到严厉的经济处罚。
许多SMSF成员没有意识到ATO管理SMSF景观。
虽然总体立法是在《养老金监管行业法》中规定的，但ATO负责确保smsf得到正确管理。
相反，对于零售和行业基金来说，这一责任落在了澳大利亚审慎监管局(APRA)身上。
ATO有权对基金和受托人的违规行为进行处罚，在严重的情况下，可以认为基金不合规。
这将意味着SMSF将失去税收优惠——以及其他一些好处——还可能被迫关闭。
不要让这种情况发生在你的SMSF身上。
smsf有很多机会来识别违规行为，从管理和税务准备到独立审计，当然还有ATO的审查。
不要让自己作为受托人(或公司受托人的董事)或基金受到ATO的处罚。
相反，必须由称职的顾问完成对基金契约、其运作和成员需求的定期审查。
这不是一个“自己动手”的任务，因为至少需要一个独立的审计。
似乎越来越多的房地产投资者正在使用他们的SMSF购买房产，并将其视为控制自己财务命运的一种方式。
虽然这可能是一个有益的策略，但也可能令人困惑，这就是为什么从适当的专业人士那里获得正确和具体的建议至关重要。
顺便说一下，房地产经纪人、买家倡导者和房地产营销人员没有资格就包括使用退休金在内的金融产品向你提供建议。
然而，大都会财富咨询的团队被授权在smsf领域提供建议-请点击这里组织聊天，让我们为您探索选择。
然而，如果你考虑走这条路，ESuperFund为新投资者提出的一些常见问题整理了一份答案清单。
可以，但只有在法律允许你在以下三个条件下获得你的退休金:
该物业在由您的SMSF拥有时通过了唯一目的测试
你已经把财产转到你名下了
您已经达到了使用您的养老金所需的保存年龄
根据Centrelink:
从2021年7月1日起，1955年7月1日至1956年12月31日出生的人领取养老金的年龄提高到66岁零6个月。
如果你的出生日期是1957年1月1日或之后，你必须等到67岁。从2023年7月1日起，这将是领取养老金的年龄。
不，你的SMSF拥有的财产不能被你、任何其他受托人或任何与受托人有关的人居住——无论他们的关系有多远。
该财产也不能被你或任何其他受托人或他们的关系租用。
是的。
SMSF可以以与个人投资者完全相同的方式申请投资物业的利息和借款费用。
因此，你现在可以使用负扣税来帮助抵消基金其他收入的任何税收，然后从未来房产的任何资本收益中受益。
但请记住，当你通过SMSF购买房产时，你只能为基金申请扣减，而不能为自己申请扣减。
银行对中小企业基金的贷款通常会略低于对个人买家的贷款，因为这些贷款本质上是无追索权的，因此会带来额外的风险。
这意味着，如果SMSF拖欠贷款，贷款人只能收回或出售该物业，但不能收回或出售任何其他SMSF资产以弥补任何贷款缺口(如果有)。
虽然不同的银行有不同的限额，但如果你的SMSF受托人是一家公司，一个典型的贷款人可能会让你贷款高达房产价值的80%，如果受托人是个人，则最高可达72%。
一般来说，购买内外超的费用大致相同。
如果你还没有SMSF，你需要设立一个，如果是借款的话，还需要设立一个持有信托结构。
这些费用需要考虑在内，包括咨询意见声明的费用。
根据您的情况，通过SMSF购买房产可以提供显着的税收优惠。
你的基金投资物业所赚取的租金收入通常只需要缴纳15%的税。
当您在规定的释放条件后开始在本基金中领取退休金时，租金收入的税是免税的，任何出售的资本收益也是免税的。
当然，税法是复杂的，所以你可能希望在投资之前与税务顾问谈谈，因为在某些情况下，以你的个人名义购买房产可能会更有利。
不，你所有的SMSF投资都必须是为了退休而储蓄，所以你不能购买房产然后用于个人目的。
是的。
这是一个特殊的例外，对许多企业主来说是一个很好的策略。
通过您的SMSF购买商业物业，然后以市场价将其租回给您的企业，您可以使用您的企业租赁成本来建立您的退休金。
不可以，你的公积金基金不得向基金成员或任何与基金成员有关联的人(如亲戚)购买住宅物业。
因此，如果您或其他基金成员已经拥有住宅物业，您不能将其转移到您的SMSF中。
不，和我上面提到的一样。
你的SMSF拥有的财产不能由你、任何其他受托人或任何与受托人有关的人居住-无论关系有多远。
该财产也不能被你或任何其他受托人或他们的关系租用。
这样做将违反现行的超级法律。
当涉及到用你的SMSF购买房产时，重要的是要问正确的问题，以避免我上面列出的许多代价高昂的错误。
下面是四个关键问题的简要介绍，为了确保你做出正确的选择，正确地做这件事，你需要回答这些问题。
SMSF是一种信托，因此必须由受托人控制。
这可以是一个公司，也可以是个人。
所有SMSF成员必须是个人受托人或公司受托人的董事。
要获得养老金的税收和其他福利，必须包括一些具体的规则。
受托人必须以提供退休收入为唯一目的而运作。
SMSF最多可容纳6人。
这可以让不同的家庭成员将他们的退休金集中到一个SMSF中。
受托人可以聘请专业人士协助他们，但建议所有受托人阅读并了解他们的责任，这些责任可以在ATO网站上找到。
借款规则属于有限追索权借款规则(LRBR)的总标题。
这些是非常严格的，但基本上允许借款购买财产，包括费用和任何维修和维护需要。
在有债务的情况下，可以改善物业，例如另一间浴室或卧室，但这些费用必须由SMSF内部现金储备提供资金。
不允许从根本上改变最初购买的房产，例如，根据一份合同购买土地，然后根据第二份合同建造，将单一住宅开发成复式住宅。
财产可以用作担保，在违约的情况下，只能扣押财产，因此追索权有限。
然而，银行通常会要求其他担保，包括个人担保，并且只会以较高的利率提供高达价值80%的贷款。
成员可以向自己的SMSF贷款，但必须满足ATO规定的正式LRBA规定的最低条件，否则将受到严厉的处罚。
与合同价格相比，你应该为意想不到的低估值做好准备，因为如果银行没有按你原来的想法借给你，任何不足都需要弥补。
这些额外的资金可以通过SMSF的现金或成员贷款来获得。
您可以购买任何类型的房产，如住宅、商业、工业或混合用途。
然而，你不能向会员或关联方购买住宅物业。
如果你有一份最终财产的合同而不是土地和财产的合同，那么购买就可以脱离计划。
但我会避开这类房地产——它们可能不是投资级的，而且考虑到开发商未来的风险，价格可能会虚高。
由于测试的唯一目的是提供退休收入，您不能将SMSF的住宅物业出租给自己，但您可以将商业物业出租给自己。
这对企业主来说是一种策略。
这可以延伸到农村房产，因为住宅通常是企业的附带部分，在这种情况下，你可以住在宅基地里。
由于收入税率为15%(资本利得税率为10%)，因此能够更快地偿还养老金债务，而个人边际税率可能高达49%，因此一些人在养老金中购买房产，例如度假屋或最终住宅，并在养老金阶段支付养老金，然后将其出售给自己。
在养老金阶段不需要缴纳资本利得税，但出售super会吸引印花税，鉴于有能力偿还super中的债务，这种成本通常是可以接受的。
请注意，即使在退休阶段，您或您的家人也不能使用该住宅物业。
正如我们上面讨论的，是的。
退休金的好处之一是，在养老金阶段，基金不纳税，成员也不为他们收到的养老金纳税。
许多人问的问题是，在超市外购买和在超市内购买是否有税收差异。
在养老金阶段，很明显，如果在养老金之外购买任何租金收入或资本收益都要纳税。
负扣税是指扣除运营成本后的租金收入不足以支付利息支出。
ATO允许你减少你的应税工资的这一数额，所以你收到退税，如果你没有做税收变更请求，以减少工资支付的税收。
如果在超市外购买，利息与租金的差额应支付给银行，并在税收，时间信贷收到。
如果你是在养老保险内购买的，你需要要求你的雇主牺牲你的工资，这将减少你的应税工资，所以你的税收优惠是一样的。
但是，您可以向退休金提供的优惠捐款数量是有限制的。
SMSF收到这笔额外的捐款，并用它来吸收不足之处，因此，在某种程度上，额外的资金被用来支付给银行，这笔捐款不需要支付任何税款，这让你处于与购买养老金以外的账户相同的税收状况。
税收优惠在退休阶段开始生效。
请注意，这一福利将达到优惠供款限额的上限，目前为每年27,500美元，包括雇主支付的超级保证。
在外出购买前，你应向适当持牌的专业人士咨询，以确定以下事项:
你所拥有的财产的适宜性和可容许性考虑和现金流预期。
财务策略和可用性，包括SMSF所需的资金和文件使用你的现金或者你在银行以外的资产。
关于将资金从零售/行业基金转移到您的SMSF的影响的建议。这至少应该考虑到税收影响以及对保险成本和可用性的影响。
设置文档管理和结构，包括SMSF，控股信托和受托公司(每种结构一个)。
最后，去购物。没有东西买是没有用的G设置结构，因为您可能无法从错误的名称或结构中移动，或者如果可能的话，可能会冒险添加无印花税。两个代价高昂的错误。
当然，还有更多的法律和税收障碍需要跨越，但是，有了正确的建议，你可以确信你会勾选法律要求的每一个方框。
掌控自己的财务未来是投资和财务成功的关键之一，如果smsf在最佳水平上运作，它可以发挥重要作用。
正如本文开头所述，以上评论是一般性的，在向持牌理财规划师寻求具体建议之前，你不应根据任何评论采取行动，他们会考虑你的具体情况。
