共管公寓项目可能有99年的租约;但它所在的土地呢?我们大多数人都认为租赁项目是在租赁土地上，反之亦然;但实际上，租赁房产可以建在永久业权土地上。
这可能会对集体销售产生严重影响，因此对于较旧的房产来说，这通常是不可取的。这些公寓可能很难发现，但我们找到了一些:
为了简化一点，土地的所有者在公寓的租期内出租土地。当租赁终止时，这块土地又回到实际所有人的控制之下。实际的文书工作和技术细节变得更加复杂，但这是它的要点。
土地的实际所有者可以是投资公司、政府机构(不一定是新加坡政府)，甚至是其他房地产开发商。
永久业权土地上的租赁公寓被认为在整体销售中处于不利地位。这是因为，如果没有土地所有者的同意，集体出售就不能进行(即使你确实获得了所需的80%的选票)。
在土地属于房地产开发商的情况下，他们同意整体收购的可能性很小;很可能他们对未来的发展有自己的计划。请注意，到目前为止，还没有这类房产的成功整体出售记录(至少据我们所知没有，因为整体销售或尝试不需要公开记录)。
问题在于确定这些项目。对于新发布的产品，信息应该是可用的;但是我们经常在宣传册上找不到。此外，销售团队可能会保持沉默，除非你问。
旧的转售房产的问题更严重:除非你检查SLA，否则有可能连卖家自己都不知道。
例如，早在2018年，斯普林格罗夫公寓就出现了集体出售问题，因为它位于美国政府拥有的土地上。这是美国大使的故居，在1950年以永久产权的形式被购买，但在1991年以99年的租约卖给了CDL。
许多车主，包括一些原来的买家，在问题出现之前都没有意识到这一点。
当时，国家发展部长Lawrence Wong(也在相关报告中)表示，约有3,000个私人住宅物业有这样的安排;我们不知道今天的计票结果。
以下是我们所能找到的，但远不是一个详尽的列表:
远东组织(Far East Organisation)可能是拥有永久业权土地的最知名开发商，该公司在土地上建造租赁项目。(如果有什么区别的话，也许是当时唯一有能力这么做的开发者)。其中包括:
项目名称
不。的单位
任期内
完成一年
平均PSF美元
海滨住宅
408
2009年8月18日起计103年
2014
1907美元
小屋
119
2009年4月23日起计103年
2013
935美元
斯科特塔
231
2010年10月1日起103年
2016
2080美元
格林伍德马厩
62
自2011年10月3日起103年
2016
1602美元
Parksuites
119
从2017年11月1日算起110年
2023
2345美元
来源:URA所言。$PSF数据从2022年11月到2023年10月。
你可能已经注意到，上面的租约是103/110年，而不是99年。我们不能确定，但这很可能是为了解释典型的三到四年的建设时间。
如果你能负担得起持有土地的费用，那么利用更长远的未来潜力肯定是有意义的。
以the Shore Residences为例，该项目于2009年启动，当时计划中的Marine Parade捷运站还需要一段时间(很快就会完工)，而滨海湾(Marina Bay)等地方还没有完全完工。因此，保留永久业权土地，使远东能够从该地区未来发展的全部潜力中受益。
我们发现的其他游戏，如上面提到的《Spring Grove》，包括:
项目名称
不。的单位
任期内
完成一年
平均PSF美元
东湾花园
40
自1995年1月1日起99年
1995
900美元
罗谢尔:在牛顿
129
2008年3月10日起计99年
2012
1414美元
别名别墅
6
未知的
未知的
N/A。
苏杭玉
45
九十九年，由一九九八年四月九日起计
2000
1534美元
红房子
42
自2012年6月1日起99年
2016
1566美元
来源:URA所言。$PSF数据从2022年11月到2023年10月。
然而，考虑到大约有3000个这样的属性存在，我们还遗漏了很多。如果你碰巧知道，我们希望你能告诉我们。
当我们与房地产经纪人交谈时，大多数人告诉我们，这是一个小众问题，只影响一小部分房产。首先，考虑到这些物业将以可比的租赁价格出售，这应该无关紧要。主要的缺点只是集体出售前景较弱，这在当前市场上可能不是一个大问题。一位经纪人说:
“正如Stacked所指出的那样，由于ABSD的影响，整个市场现在已经死亡，所以这不是我们购买决策的基础。说到底，这些项目与其他租赁物业并没有太大区别。在购买的时候，要假定不会出现集体收购，不管这块地是否是永久业权的。”
另一位实际上在斯普林格罗夫做过房源交易的经纪人，坚持要我们查一查房源的表现;他认为，永久业权问题对该物业几乎没有实际影响。于是我们这样做了:
Spring Grove的房价确实呈上升趋势，从1995年的每平方英尺893美元上升到2023年的每平方英尺1976美元。该物业有240笔盈利交易，59笔亏损交易;总的来说，这是一个不错的记录。
他确实提出了一个公平的观点，我们应该关注所有这些属性的性能，我们很快就会这样做;所以请关注我们的最新消息。
然而，并不是所有的特工都能接受这个问题。一位经纪人说，如果她知道这个项目是在永久业权土地上，她“可能不会推荐它，如果附近还有其他替代选择”，而另一位经纪人说:“如果你想在永久业权土地上买东西，那就买一套永久业权公寓或房子。”房地产是一项长期投资。”
虽然在新加坡很少能找到这样的单位，但我们怀疑这个数字是否会继续增长。这种策略在过去是有效的，开发商可以以更低的价格购买土地，并持有它，直到价格合适，再以更高的租赁权出售。
当然，这也是可能的因为你可以购买并无限期持有土地。ABSD推出的5年期开发商现在可能使这变得不可能，因为开发商必须在5年内收购并出售所有单位。
无论如何，以目前的土地价格，开发商可能会发现很难支付永久业权/999年土地的溢价，而只是以99年租赁物业的合理价格出售。
我们已经讨论过开发商的利润是如何减少的，所以任何开发商都不太可能承担得起这样的举动。99年的等待时间太长，无法收获他们的劳动成果，只有家族/传统企业的开发者才会觉得这样做符合他们的利益。
我们仍在挖掘有关这些属性的更多信息;但与此同时，一定要注意这一点。问问公寓所在的地块，确保万无一失。
本文最初发表于Stackedhomes。
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