【编者按】当购物中心沦为“鬼城”，当住房危机席卷全美，一场关于空间重构的变革正在悄然发生。曾经承载消费狂欢的商场正在褪去浮华，转而成为解决居住难题的突破口。这不仅是建筑功能的转换，更是对城市空间价值的重新定义。从零售废墟到安居之所，这场转型既折射出电商冲击下实体商业的困境，也揭示了当代都市发展的新可能。当购物车变成婴儿车，当橱窗变成飘窗，我们看到的不仅是钢筋水泥的蜕变，更是城市生命力的自我修复。或许，这才是未来社区最生动的模样——让闲置空间重获新生，让居住与生活真正融为一体。
越来越多的美国人可能很快就要住进购物中心了！随着建筑商试图重塑濒临死亡的零售空间，以解决全国住房短缺问题，一场空间革命正在上演。
这笔账再简单不过：相比需要住房的美国人数量（假设他们买得起），美国市场上的待售房屋严重不足，而全美却散落着数百家因销量下滑、客流量减少而关闭或面临倒闭的“幽灵”和“僵尸”商场。
截至2024年，全美空置零售面积预计接近3400万平方英尺。与此同时，根据Realtor.com数据，美国住房供应缺口估计达到380万套。
“美国急需住宅单元。像社区购物中心和商场这样的空置物业，可以提供大型建筑结构来满足急需的住房供应，”全美房地产经纪人协会副首席经济学家兼研究副总裁杰西卡·劳茨对《新闻周刊》表示。
将空置或经营困难的购物中心改造成住房并非新概念，但自疫情以来这一趋势明显加速——当时美国线上购物激增，导致全国范围内店铺大规模关闭。
根据第一资本今年早些时候发布的报告，2017年至2022年间，全美平均每年有1170家购物中心关闭。虽然许多美国人仍享受实体购物体验，且疫情后商场客流量有所回升，但仍有大量商场艰难维持经营。
去年全美共有9260家商场门店关闭，新开6880家，净减少2380家。据第一资本数据，目前全美约有1200家购物中心。到2028年，可能仅剩900家。与其他零售空间相比，商场空置率更高，去年底达到8.7%。
根据CNBC引用的美国人口普查局数据，这一现象与2001年以来全国百货商店零售额下降同步发生。
“幽灵和僵尸商场的出现是过度建设、消费者行为转变和战略失误的完美风暴，重塑了美国零售格局，”雪城大学零售实践教授雷·威默表示。
“首要原因是我们建得太多了。从1960年代到2000年代初，开发商以惊人速度建造商场，远远超过可持续需求。到2005年，美国人均零售面积约为其他国家的五倍；人均约24平方英尺，而欧洲大部分地区仅为2-3平方英尺。”
他补充道：“我们不仅过度建设，还将现有商场扩建到市场无法支撑的程度。然后电子商务来了。”
“在线零售不仅蚕食了商场客流，更重新定义了购物本身。当你可以在家浏览无限库存时，为何还要开车去举步维艰的商场？疫情只是加速了这种行为转变，在几个月内将线上渗透率推进了数年。”
威默指出，百货商店关闭加剧了损害。
“当西尔斯、杰西潘尼或梅西百货等主力店关闭时，它们留下了物理和合同上的巨大空白。共同租赁条款通常允许小型零售商终止租约或要求降租，产生多米诺骨牌效应。一旦两家主力店离开，物业可能迅速走向衰败。”
最后他表示，文化和人口力量巩固了这一趋势。“年轻消费者重视体验胜过占有，青睐步行友好的城市空间而非以汽车为中心的郊区，看重便利而非传统。曾经作为现代零售典范的封闭式郊区商场，已不再适应当代生活节奏。”
随着西尔斯、杰西潘尼和梅西百货等主力店关闭，老旧的商场无法跟上电子商务崛起和美国人新购物习惯的步伐，这些庞然大物正面临成为过往时代遗迹的风险——除非将这些建筑改造成能为其周边社区注入新活力的空间。
建筑商越来越多地将这些空间视作商住混合建筑的改造目标。根据房地产咨询公司Realogic数据，截至2024年1月，全美至少192家购物中心计划将空间改造成公寓。
专家表示，在购物中心增加住房选择将为美国住房短缺提供立竿见影的解决方案——即便只是部分缓解。
“利用现有基础设施可以快速向市场提供住房，避免再开发或绿地住房开发相关的延误，”Realtor.com高级经济研究分析师汉娜·琼斯在近期报告中表示。“在面临持续住房短缺的国家，从零售到住宅的转变是符合逻辑的解决方案。”
但这种转变也可能解决全国购物中心衰败的问题。
Realogic称之为“两全其美的方案”：当经营困难的购物中心仅部分改造成住房，部分保留为零售空间时，新居民可以为存活下来的店铺和满足其需求的新店铺注入新活力。
新房主或租户不仅能给现有餐厅和店铺带回客流，还能吸引不同类型的零售商，如杂货店、药店和医疗诊所，被Realogic称为商场业主的“双赢”。
该公司在近期报告中写道：“毗邻 essential 服务设施增加了公寓吸引力；而邻近数百名需要其产品和服务的公寓住户，则增强了商场对潜在零售租户的吸引力。”
对开发商而言，商场提供了创建社区导向空间的机会，这似乎是当前许多美国买家——特别是年轻一代——偏好的模式。与北美数千名业主合作的第一服务住宅公司首席执行官大卫·迪斯特尔透露，全美约78%新建待售房屋位于社区协会内。
“历史上，家只是四面墙；如今转变在于社区。美国三分之一人口已居住在我们所谓的社区协会中，这些住宅空间配备共享设施——如游泳池、健身房——让人们能与邻居联系，分享生活方式。我们最显著看到的是向社区生活的转变，这也是管理可负担性的一种方式。”
但将购物中心改造成住房并非易事。
“与所有改造项目一样，这需要重新构想空间的创造力，且可能伴随显著成本，”劳茨表示。“建筑改造可能是增加急需住房供应的解决方案之一。但每个社区的空置建筑各有特色，有些有空置商场，其他可能有酒店、汽车旅馆或废弃学校。”
商场建筑的形状和布局常常是改造障碍，缺乏足够通风或公寓所需自然光，往往只有部分结构——通常是外部区域——适合改造。
其他问题包括建筑成本高昂，以及重新分区对开发商和业主而言可能是漫长、复杂且昂贵的过程。对建筑商而言，拆除旧商场往往更简单，但他们可能随后决定建造无助于解决当前可负担性危机的豪华住宅。
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