近十年来，墨尔本房地产市场似乎一直徘徊在复苏的边缘。那么，当前住宅价格中位数的上涨，是真正复苏的信号，还是又一个虚幻的黎明？
墨尔本房价历经数年下跌，已成为澳大利亚主要首府城市中最便宜的市场，这引发了无数预测房市即将复苏的头条新闻。
专家表示，这个长期的“幻象”正开始慢慢变为现实：降息举措为市场构筑了底部——为持续下跌的价格“止血”——投资者也开始有所动作。
只是别指望短期内会出现大幅繁荣。
“我们看到买家活动明显增加，”墨尔本 Parley Property Advisory 的总监卢克·阿西加尔（Luke Assigal）表示。
“清盘率呈上升趋势，我们也看到更多基于情感冲动的购买决定，这通常是信心增强的标志。”
“整体情绪是谨慎乐观的，”他说。
最新的销售数据佐证了这一点。
根据 Cotality（原 CoreLogic）发布的最新数据，在截至6月30日的三个月里，墨尔本住宅价格中位数小幅上涨了1.1%。
考虑到之前的损失，该中位数仍比去年同期低0.4%——墨尔本是本财年唯一录得房价下跌的首府城市——但近期的上涨表明，菲利普港湾（Port Phillip Bay）周边正开始萌发复苏的“绿芽”。
JL Property Buyers Agent 总监贾珍妮博士（Dr Jenny Jia）表示，墨尔本现在是全国性价比最高的房地产市场。
“悉尼目前的房屋中位价比墨尔本高出50%以上——这是过去55年来最大的价差之一，”她告诉《澳大利亚房产投资者杂志》（Australian Property Investor Magazine）。
“从历史角度看，这种价差通常会随着时间的推移而缩小。”
贾博士表示，自2月以来，墨尔本市场呈现出“明显的上升趋势”。
“这在经济适用房市场和高端豪宅市场尤为明显，这两个细分市场都录得了显著增长，”她说。
“中高端市场也显现出复苏迹象，尽管势头不如市场两端那么强劲。”
Capital Property Advisory 董事总经理马修·休斯（Matthew Hughes）表示，墨尔本市场正处于过渡期，这座南方首府城市正从低迷中走出来。
“我们在实地看到了市场已经开始转向的明确迹象，某些区域的表现更为突出，”他说。
“虽然CoreLogic（现Cotality）和其他数据集天然存在滞后性，但买家咨询量、拍卖清盘率和待售时长等指标都在收紧。”
“这在供应有限且需求稳步回归的内城和近郊区域尤为明显，”休斯先生表示。
select Property Advocates 总监卡莉·苏西克（Carly Susic）表示，墨尔本市场正吸引越来越多来自外州的兴趣，但市场表现仍不一致，部分情况下卖家预期未能实现。
“当前的墨尔本市场有点参差不齐，我们既看到拍卖会上出现竞价竞争，也看到有些拍卖未能达到卖家的预期，”苏西克女士说。
“定价合理的高品质房产会遇到竞争，但有缺陷的低质房产或价格哪怕只是略微偏高的房产，都会被买家冷落。”
“近几个月我们看到外州投资者市场有所增加，主要是悉尼买家，他们现在认为墨尔本物有所值。但我们同时也看到许多本地投资者正在出售他们的投资性房产，”她说。
苏西克女士表示，墨尔本市场的状况因地理位置和价格区间差异很大。
“我们看到的主要优势体现在远郊的投资市场以及首次置业者市场，在这些区域，你仍然可以花100万澳元左右或更低的价格，在一块完整的土地上买到一套像样的住宅，”她说。
“我认为今年买家仍会保持一定的谨慎，并对价格敏感，”她表示。
“由于全球局势的不确定性，预测很难。然而，如果我们持续看到投资者回归市场，那么我们预计未来24个月内市场将继续走强。”
租金开始上涨
根据Cotality的数据，墨尔本独立屋（House）价格中位数为94.76万澳元，公寓（Apartment/Unit）价格中位数为61.74万澳元。
在截至6月30日的12个月里，独立屋价格持平，而公寓价格中位数下跌了1.3%。全澳范围内，过去一年房价上涨了3.4%，上个月上涨了0.6%。墨尔本住宅价格中位数上月上涨了0.5%。
尽管墨尔本房价相比其他首府城市较低，但该市的租金增长乏力。根据Cotality的数据，墨尔本的毛租金收益率为3.7%，仅高于悉尼（3.1%）。
过去12个月，墨尔本独立屋租金仅上涨0.7%，是所有首府城市中最低的；公寓租金上涨1.8%，是全澳第二低的涨幅。
然而，据墨尔本 Inview Property Group 的总监琳达·麦克尼尔（Lynda McNeill）表示，租金现已开始上涨。
“租金回报率自疫情以来首次改善，这对房东和投资者来说都是一个好兆头，”她说。
但投资者仍面临重大阻力。
“贷款条件收紧、额外税费、最低租赁提供者标准的引入以及持续的法规变化，都在增加房东的复杂性和合规成本，”麦克尼尔女士说。
“所有这些都发生在更广泛的住房危机持续给市场带来压力之际，尤其是在那些已经面临困境的地区。”
麦克尼尔女士表示，她预计市场将继续稳步发展。
“在未来12到24个月内，墨尔本房地产市场预计将继续增长，尽管增速会比我们过去看到的更慢、更平稳，”她说。
“我们不太可能看到像疫情后或之前降息期间那样的快速价格上涨。”
“相反，增长可能会更加渐进，负担能力和政府政策等因素将发挥更大作用。”
休斯先生则略显乐观。
他表示，未来12个月，墨尔本的房价将出现温和但加速的增长，最初由首次购房者推动，随后是追求租金回报的投资者回归。
“基本面已经具备：强劲的人口增长、供应限制、以及降息和2026年1月即将推出的首次购房者计划所带来的情绪改善。”
“我相信，24个月后，墨尔本将被视为澳大利亚房地产市场的‘回归之城’。”
