【编者按】岁末年初，首尔楼市上演“冰火两重天”！一边是核心地段豪宅遭疯抢，竞争比飙至487:1的魔幻场景；另一边却是全国平均中签率持续低迷，超半数楼盘门可罗雀。这背后，是投资者对资产保值区的狂热追逐，还是市场分化下的理性避险？当“稳赚不赔”成为唯一信仰，区域冷热极端化的楼市，正折射出经济不确定性中的集体焦虑。今天，我们用数据切开韩国房产市场的剖面，看资本如何用脚投票，普通人又该如何穿越周期迷雾。
去年12月，首尔公寓申购竞争率飙升至四年来最高点。与此形成鲜明对比的是，由于申购需求集中涌向首尔，全国平均竞争率持续走低。
房地产评估公司Real House基于申购平台Subscription Home的数据分析显示，去年12月首尔优先申购竞争率高达155.98:1。这是自2022年1月（144.91:1）以来四年内的最高纪录。以去年12月开放申购的首尔江南区驿三中央宅为例，其专有面积84平方米的户型售价超过28亿韩元，却仍以487.1:1的惊人竞争率完成申购。
然而从全国范围看，申购需求明显萎缩。去年12月全国平均申购竞争率仅为6.93:1。全国竞争率在去年5月达到峰值14.8:1后便持续下滑，连续半年多维持在个位数水平：7月9.08:1、8月9.12:1、9月7.78:1、10月7.42:1、11月6.8:1、12月6.93:1。甚至连年度平均竞争率也比前一年（12.54:1）暴跌超40%。
首都圈外围及地方城市频繁出现申购未满的情况。上月开放申购的楼盘中有超半数竞争率未突破1:1。仁川所有五个申购楼盘均未满额，京畿道龙山的Prugio Clusen与全罗南道海南的Jeongha Eco Prime同样未能达到1:1的竞争率。
Real House分部分析团队负责人金善雅指出：“从近期未售库存和申购竞争率来看，市场明显呈现出‘谨慎申购’趋势——需求只涌向资本增值有保障的楼盘或区域。”她补充道：“特别是受调控区域，通过申购入场被视为相对有利，需求反而出现上升态势。”
