房贷利率三年来首次跌破6%，这给冰封的房市带来了一丝解冻的希望。
美国抵押贷款融资巨头房地美今日公布，30年期房贷平均利率已降至5.98%，较去年同期近7%的水平显著下降。上一次利率低于6%还要追溯到2022年9月。
哥伦比亚商学院房地产教授斯泰恩·范·尼乌韦尔堡表示：“这意味着每月房贷还款额能减少数百美元。”
房贷利率在2023年10月达到接近7.8%的峰值后逐步回落，此前的高利率严重抑制了市场——让无力负担的购房者望而却步，也让现有房主不愿出售。房地产是美国经济的关键引擎，更是数百万家庭最重要的资产。
房产挂牌网站Realtor.com的首席经济学家丹妮尔·黑尔指出，6%或更低的利率“能让观望者开始行动”。但她同时强调，并不存在某个特定阈值能突然激活整个房市。
“这不是电灯开关，一按就亮，”她比喻道，“更像是个调光开关，变化是渐进的。”
利率下降是否真能有效刺激交易？目前迹象尚不明朗。全美房地产经纪人协会数据显示，去年12月成屋销售一度跃升，但今年1月又大幅回落，部分原因是遭遇异常恶劣天气。
家得宝公司首席财务官理查德·麦克菲尔本周在投资者电话会议上坦言：“我们尚未看到房市活动转向的催化剂。”作为全美最大的家装零售商，家得宝本季度销售额持平，并指出房主们正担忧就业、物价及整体经济的不确定性。
房市冻结始于疫情期间：经济重启时超低利率刺激买家抢购房产，推动房价飙升。许多房主也通过再融资锁定了低利率，导致利率大幅上升后他们更不愿出售房屋。
房地产服务商科塔利蒂数据显示，房价涨幅已趋缓，去年12月同比上涨不足1%。但多地房价仍处于相对高位。
《纽约时报》与锡耶纳学院近期联合民调显示，住房已昂贵到让大多数美国人感到高不可攀。
特朗普总统在周二的国情咨文中强调“自我上任以来房贷利率持续下降”，但利率主要受通胀、经济增长及10年期国债收益率影响，总统对此并无直接控制力。面对住房成本上涨的政治压力，特朗普已下令房地美和房利美购买高达2000亿美元的抵押贷款支持债券。
特朗普政府还提出其他措施以提高住房可负担性，例如抑制机构投资者购房，但分析人士认为这些举措远不足以实质性激活市场。
牛津经济研究院美国首席经济学家南希·范登·霍滕直言：“刺激需求的方案无助于解决问题。”她建议应从供给侧入手，比如扩大低收入住房供应。
“对很多人而言买房依然难以负担，”她强调，“利率跌破6%并不会改变这一现实。”
尽管参众两院去年已推进旨在增加住房供应的立法，范登·霍滕认为州和地方层面需更多举措，例如税收优惠和分区改革，以降低开发商建设难度。
牛津经济研究院近期报告指出，加州和俄勒冈州这两个房价最高的地区已放宽分区法规。洛杉矶也降低了附属住宅单元（俗称“祖母公寓”）的建造门槛。
分析人士对今年市场活动回暖持乐观态度，尤其看好春季购房季的表现。
Realtor.com数据显示，当前利率高于6%的房贷持有者数量已超过利率低于3%的群体。这意味着随着利率下降，更多房源可能流入市场——原本因担心置换后失去超低利率而“被困”的房主，其顾虑将逐步减少。
黑尔指出，超低利率时代早已远去，购房者对“好利率”的预期已重新调整。许多人可能因家庭或工作变动而不得不考虑换房。
“利率被锁定的时间越久，”她总结道，“生活发生变化的可能性就越大。”
