【编者按】随着老龄化社会进程加速，越来越多的老年房主面临房产处置难题。最新研究揭示了一个令人揪心的现象：70岁以上的房屋卖家，其房产售价竟比年轻卖家平均低5%以上！这背后不仅是简单的市场波动，更折射出老年群体在房屋维护、交易渠道选择等方面的现实困境。当婴儿潮一代手握全美36%的房产，他们的决策不仅影响个人养老资产，更牵动着整个房地产市场的神经。本文通过权威数据与专家视角，为您拆解“年龄折价”背后的深层逻辑，并奉上关键应对策略——无论您是即将退休的房主，还是关心长辈的子女，这些洞察都值得细细品读。
最新研究表明，晚年卖房的业主可能会为此付出代价。
波士顿学院退休研究中心1月发布的研究简报显示，一旦卖家年龄达到70岁左右，他们的房屋售价就开始低于年轻房主。
研究发现，与四五十岁的卖家相比，持有房产约11年的80岁业主售价会低5%。按全美房地产经纪人协会数据显示的去年12月房屋中位价40.54万美元计算，这意味着损失2.027万美元。这种价差随着房主年龄增长持续扩大。
越来越多的房屋卖家可能正面临这种局面。
房地美数据显示，截至2024年，美国有6500万婴儿潮一代（1946-1964年出生，现年60-79岁），占美国人口的20%，占房主家庭的36%。
这些老年房主大多选择原地养老，这至少部分导致了当前市场房源短缺和房价高企——尽管这些因素开始缓解。房地美2024年报告显示，约68%的婴儿潮一代房主表示可能会在原宅养老。
收益差异部分与房屋维护有关：研究指出，老年业主出售的房屋更可能显现维护滞后或翻新不足的痕迹。即使考虑地段和市场条件，这些因素仍会压低售价。
此外，研究显示老年房主更倾向于通过私人非公开渠道售房——这类交易从不出现在公开的多重挂牌服务系统（MLS，大多数买家通过房地产网站搜索的平台）。退休研究中心简报指出，此类销售限制了竞争，更可能涉及投资者，从而导致售价降低。
该研究将CoreLogic数据库中的房屋交易记录（包含销售日期、价格和契约类型等细节）与选民登记记录（仅限于美国公民和主要居所）关联，以确定卖家年龄。研究人员还利用1998年至2022年的数据，对同一房屋随时间推移的销售情况进行了重复销售分析。
对许多房主而言，房屋将是退休时最重要的资产之一。哈佛大学住房研究联合中心2023年报告显示，2022年65岁及以上房主的房产净值中位数为25万美元，较2019年的17万美元增长47%。这笔资产约占65岁及以上家庭财富中位数的50%。
全美房地产经纪人协会副首席经济学家兼研究副总裁杰西卡·劳茨表示，随着美国人更健康长寿，越来越多人选择在晚年卖房。
“我们发现（卖家）进行交易的年龄比以往更晚，”劳茨说。
根据全美房地产经纪人协会《2025年购房者与卖家代际趋势报告》，在70-78岁年龄组中，38%的房主在同一房屋居住21年以上；在79-99岁年龄组中，这一比例达44%。
报告还显示，在79-99岁年龄组中，15%的人以低于挂牌价90%的价格售房——这是所有年龄组中比例最高的。但劳茨指出，与此同时，他们也是最不可能向买家提供优惠（如房屋保修、过户费用援助等）的年龄组。
专家表示，退休人员和临近退休者必须认清这些定价趋势，尤其是当房屋价值被纳入退休计划时。
加州比弗利山Secure税务与会计事务所的注册财务规划师吴俊（音）指出：“根据我们与老年房主打交道的经验，售价偏低通常源于维护拖延和临时决策，而这往往由退休后现金流紧张驱动。”
“小修小补一拖再拖，买家却会一次性发现所有问题并压价，”吴俊说。
他表示提前规划能改变局面。“预留维护资金、逐步清理杂物、将卖房纳入整体退休和现金计划，都有助于避免被迫低价出售，”吴俊建议。
小修小补一拖再拖，买家却会一次性发现所有问题并压价。吴俊Secure税务与会计事务所注册财务规划师
成年子女、邻居或其他家庭成员也应关注年长亲友的房屋维护状况。
退休研究中心报告合著者菲利普·斯特拉罕强调：“只要您与长者有关联，就应保护他们的利益，确保房屋得到妥善维护。”
在实际销售过程中，务必全面了解售房选项及其对售价的影响。
斯特拉罕建议：“当长者与房地产经纪行业打交道时，或许应咨询成年子女或可信赖之人以获得帮助。”
当然，房主可能自愿接受较低售价。例如斯特拉罕指出，有人不愿外人频繁进出房屋，因此即便价格较低也更倾向私人交易。
房地产经纪人协会的劳茨补充说，也有人选择在售前不进行昂贵的维修项目，以换取快速成交。
专家一致认为，无论如何，制定周全计划才能最大化房屋作为退休资产的价值。
“这不仅是住所，更是重要的退休资产，”吴俊总结道，“主动管理既能保值，又能保障现金流。”
