【编者按】美国房价持续攀升，房贷利率居高不下，住房危机正灼烧着无数普通家庭的安居梦。特朗普政府近期抛出多项激进住房改革方案，从禁止企业购房到推动50年超长房贷，从开放联邦土地到强制收购抵押债券，每一招都引发激烈争议。专家们却警告：这些政策看似猛烈，实则可能隔靴搔痒。真正的病灶在于供给短缺和 zoning 限制，而移民驱逐等手段更可能反噬建筑业。当“美国梦”被天价房贷压得喘不过气，政策是该治标还是治本？这场住房博弈，牵动着每个渴望屋檐的灵魂。
在2025年房价持续攀升、抵押贷款利率仍处于历史高位之际，美国总统特朗普承诺今年将实施“美国历史上最大胆的住房改革计划”。
他以两项与住房相关的重要声明开启了新的一年：一项提议禁止企业投资者在住宅市场购买独栋住宅，另一项指示房利美和房地美购买2000亿美元的抵押贷款支持证券。
尽管这两项措施尚未正式出台，但已在专家和业内人士中引发了热情和质疑。
随着特朗普政府准备今年就如何解决美国持续的住房负担能力危机发布更多公告，《新闻周刊》询问了专家，他们认为总统可能推行哪些政策——以及他们认为这些政策的效果如何。
1月7日，特朗普在其社交媒体平台Truth Social上发帖写道，他“正在立即采取措施，禁止大型机构投资者购买更多的独栋住宅”，并补充说，他将很快呼吁国会将这一政策编入法典。
“是人住在房子里，不是公司。我将在两周后的达沃斯演讲中讨论这个话题，包括进一步的住房和可负担性提案等，”特朗普补充道，他指的是在瑞士举行的世界经济论坛。
这项措施似乎回应了人们对疫情后购房狂潮中，投资者从普通美国人手中抢走住房的普遍愤怒。
2023年，由于供应短缺推高房价，美国人买房极其困难，企业投资者购买的房屋份额创下纪录，达到26%，进一步加剧了购房者的困境。但专家表示，自那以后，这种现象已显著减少，企业投资者在住宅市场中所占份额很小。
根据Realtor.com最新的投资者报告，到2025年中，投资者约占购房量的10.8%，而且“超过60%的活动来自小型、夫妻店投资者（自2001年以来购买10套或更少的投资者），而不是大公司，”Realtor.com的高级经济学家杰克·克里梅尔告诉《新闻周刊》。
“重要的是，自2022年以来，大型投资者的活动一直在下降，而小型投资者的参与度一直在上升，最近达到了2007年以来的最高水平，”他说。“换句话说，这项政策针对的市场部分已经很小，而且还在不断缩小。”
克里梅尔说，大型企业所有权是“更广泛供应辩论中的一个转移注意力的话题”。“大多数独栋住宅租赁由小业主拥有，而且机构投资者最活跃的许多市场，在过去两年中库存已经在增加，价格增长已经降温。”
Redfin的首席经济学家达里尔·费尔韦瑟在最近一份评估该提案的报告中写道，如果实施禁令，“可能会将购房活动从大公司转移到中小公司，但对住房市场的现有动态不会有明显影响。”
解决美国住房负担能力危机的一个方案是增加库存，这是特朗普自2024年总统竞选以来一直提出的：开放数百万英亩的联邦土地用于住宅建设。
费尔韦瑟告诉《新闻周刊》，虽然开放联邦土地是可能的，但很难大规模执行。
“大多数联邦土地不在就业岗位或基础设施附近，这限制了其影响，”她说。“即使实施，也可能只是在边缘上有所帮助，而不是有意义地解决全国性的可负担性短缺问题。”
Realtor.com的高级经济学家乔尔·伯纳告诉《新闻周刊》，开放联邦土地将是特朗普政府可以采取的“一个具体步骤”，以表明他们正在努力解决这个问题。
“很少有联邦土地位于主要大都市区附近，因此影响微乎其微，”他说。“在相关地点无法建造太多经济适用房，而在联邦土地确实与主要大都市区接壤的地区，比如拉斯维加斯，那里的住房市场疲软，可能无论如何都没有太大需求。”
伯纳补充说，虽然特朗普政府今年可能会开放联邦土地用于住宅建设，但这样的措施“不会真正改变局面”。
特朗普去年提出的一项提案——创建50年期抵押贷款——在引起经济学家的广泛反对后，很快就被搁置了。
伯纳此前告诉《新闻周刊》，这个想法的吸引力在于“为购房者提供更低的月供，并打破当前住房市场的僵局，该市场全年的销售速度一直很挣扎”，联邦住房金融局局长比尔·普尔特将其描述为“彻底的改变游戏规则者”。
但这位经济学家解释说，50年期抵押贷款将导致“利息支付几乎是30年期抵押贷款的两倍，并且积累有意义的房屋净值所需的时间更长”，而且“在不增加住房供应的情况下补贴住房需求的结果可能是房价上涨，从而抵消了潜在的节省。”
伯纳说，简而言之，特朗普围绕抵押贷款提出的许多提案——“可承继抵押贷款、可转移抵押贷款、50年期抵押贷款以及任何其他关于住房金融的提案——都不太可能成为成功的解决方案。”
“当前的体系根深蒂固，在等式中引入更多不确定性可能会推高抵押贷款利率，而不是降低，”他说。“应对融资挑战的更好解决方案是持续专注控制通胀，如果通胀得到控制，可能有助于抵押贷款利率自然下降。”
根据房地美的数据，截至1月8日当周，全国30年期固定利率抵押贷款平均利率为6.16%——仍是新冠疫情期间低点的两倍多，但低于一年前接近7%的水平。
特朗普去年曾因美联储没有更快降息而感到沮丧，现在他似乎有了降低美国人借贷成本的新解决方案。上周，他采取了一项前所未有的举措，在Truth Social上宣布，他正在“指示”房利美和房地美购买2000亿美元的抵押债券。
“这将推动抵押贷款利率下降，月供下降，并使拥有住房的成本更加可负担，”他写道。
但专家们对该政策的潜在影响更为怀疑。
“细节仍然有限，但很难看出这项提案会大幅或持久地影响抵押贷款利率，”伯纳此前告诉《新闻周刊》。“一次性注入大约2000亿美元，甚至一系列加起来达到这个数字的较小规模购买，都不太可能显著改变长期抵押贷款定价。”
Bankrate住房市场分析师杰夫·奥斯特罗夫斯基说：“政府债券购买可以向抵押贷款市场注入稳定性和确定性，从而降低利率，”他补充说，2020年和2021年美联储“加大”购买抵押贷款支持证券时就发生了这种情况。
“然而，美联储远非推动抵押贷款利率下降的最重要力量，”他补充道。“利率下降是因为全球经济陷入危机，也因为10年期国债收益率（抵押贷款利率的主要基准）暴跌至历史低点。”
专家表示，住房市场真正需要的是更多库存，特朗普可以通过加快许可和建设来释放这一点，尤其是通过改变地方分区规划。
“分区规划权留给州和市政当局，但联邦政府可以通过激励措施影响结果，”费尔韦瑟说。
“这已经在国会进行中，”伯纳说。“政府可以发布一些关于地方分区规划的标准，鼓励市政当局采纳——无论是通过激励还是惩罚——这些标准很可能与该地区的基础设施和公共交通项目相关。”
“如果地方政府希望联邦资金投资到他们的社区，他们将不得不简化和标准化他们的分区规划，”他补充道。
费尔韦瑟说，将基础设施资金或竞争性拨款与住房生产挂钩是“鼓励分区改革最现实的方式，尽管地方阻力仍然是一个主要限制”。
“国会可以授权住房和城市发展部（HUD）优先处理联邦基础设施（如州际公路或铁路）附近的地方分区规划，”她说，“但这将引发联邦政府和州之间的法律战，需要由最高法院解决。”
“这里有一些先例：联邦政府此前曾推翻地方分区规划，允许开发手机信号塔。”
对伯纳来说，分区改革是解决国家“建设不足问题”的“关键”，并且将在目前库存最紧张的市场（如东北部和中西部）产生最大影响。
“其他政策举措都有缺点，根本问题不在于住房金融的机制，而在于没有足够的房屋出售，以及人们的收入不足以负担它们，”伯纳说。
他补充说，“总体经济增长和减少建设障碍”应该是特朗普政府使住房更可负担的目标。
在2024年总统竞选期间，特朗普承诺如果连任，将采取强硬的打击移民政策，并大规模驱逐无证移民，他说这将为美国公民腾出住房。
根据白宫的说法，自他重返办公室以来，政府已驱逐了近20万无证移民，另有160万人自愿离开美国。
从住房市场的角度来看，大规模驱逐“将有助于腾出一些住房，但也会损害新住房的建设，”费尔韦瑟说。
根据美国商业移民联盟引用的基于美国人口普查数据和劳工调查的报告，美国建筑业雇用了近160万无证移民。
“移民在建筑业中扮演着重要角色，减少劳动力供应往往会提高建筑成本并减缓新房生产，”费尔韦瑟说。
伯纳认为，“移民是否对住房需求产生重大挤出效应，这一点真的不清楚。”
伯纳说，解决可负担性问题的“最健康方式”，“无论如何都在供给侧”。
去年9月，财政部长斯科特·贝森特表示，特朗普正在考虑宣布国家住房紧急状态，以应对可负担性危机。
目前尚不清楚这将意味着什么，因为从法律上讲，1976年《国家紧急状态法》没有明确定义什么构成紧急状态——这由总统自行决定。
但特朗普可以利用此类措施来加强和推动上述部分政策。
“政府产生影响的最佳方式是鼓励住房的建设和购买。推翻或至少标准化地方分区规划法律，将是允许建筑商在美国人民需要的地方提供所需库存的重要一步，”伯纳在9月告诉《新闻周刊》。
“简化许可程序，减少对建筑商的限制，将是增加最需要住房地区库存的好方法。这将产生最好的长期影响，但联邦政府也可以通过使购房更容易来在短期内刺激住房市场。”
密歇根州民主党参议员埃莉萨·斯洛特金上周提出了《国家住房紧急状态法》，呼吁特朗普就美国住房供应宣布国家紧急状态。
该法案将援引《国防生产法》，激励住房建设，在全国建造400万套住房，并禁止州和地方政府在“紧急状态期间”（直到2031年10月1日，或直到达成400万套目标）实施对住房生产和修复造成“实质性负担”的法规。
“拥有自己的住房是美国梦最基本的东西，但对中产阶级美国人来说，这变得越来越困难，”斯洛特金在一份声明中说。
“美国正处于住房危机之中，我们需要立即采取行动。这就是为什么我的法案宣布国家住房紧急状态，削减阻碍建设的法规，并利用美国政府的全部力量将我们的住房供应增加400万套。”
