无论是住宅、出租公寓、仓库还是办公楼，空置率对房地产价值都至关重要。
低空置率会在租户之间制造竞争，导致他们抬高价格和租金。相反，高空置率给租户提供了选择权，使他们能够在房产谈判中压低卖方和房东的要价。
中央统计局（CSO）会计算爱尔兰的住宅空置率，但目前没有关于商业空置率的官方统计数据。
因此，相关方必须依赖来自私人渠道（主要是房地产中介）的数据。这存在两个问题。
首先，很少有中介机构有能力从基本原理计算空置率。从概念上讲，这很简单——空置率只是空置面积与总面积的比率。
但在实践中，量化这两个动态部分很困难。要确定总面积，必须编制一份详尽的相关建筑物及其建筑面积清单，并通过添加新建建筑、剔除停用和改变用途的房产来长期维护。
同时，量化空置面积需要持续监测可供租赁的建筑物（及其部分）。这项研究的成本相当高，因此许多中介机构根本不进行这项工作，或者由于资源限制无法准确完成。
第二个问题是，房地产中介天然有动机低估空置率。对卖方中介而言，低空置率显然更有利于房产营销。
矛盾的是，买方中介更有动机低估空置率。他们每次交易只有一次获得佣金的机会，如果客户的出价不是最高，就有可能错过交易。
鉴于这些因素，房地产中介报告的商业空置率最多只能视为参考。
近期中介报告一致认为，2025年前六个月都柏林约有10万平方米（119,599平方码）的办公空间被占用。
但在空置率方面存在分歧。一些人表示空置率基本保持稳定，另一些人则声称自12月以来空置率骤降了1.7个百分点。按都柏林办公总面积计算，这意味着空置面积绝对减少了约7.2万平方米（86,111平方码）。
在我看来，这难以置信。今年上半年都柏林新增办公面积近4.5万平方米（53,819平方码）。
要实现声称的空置率下降，市场上被占用的办公面积必须增加11.7万平方米（139,931平方码）。即4.5万平方米吸收新增供应，再加上7.2万平方米使空置面积低于起始水平。
相对于10万平方米的吸纳量，这完全不可信。吸纳量衡量的是自用业主租赁和购买的办公空间总量。
然而，通常只有一小部分会转化为占用面积的增加。这有两个原因。
首先，许多租赁办公场所的机构只是在市场内部搬迁。他们新租用的面积会被留下的空置面积抵消。抵消程度取决于他们搬离和搬入建筑的相对大小，缩减办公面积的搬迁实际上会净减少占用面积。
其次，租户之间重新分配租赁空间会增加吸纳量，但不会增加占用面积。
转租和租约转让等安排使办公空间过剩的租户能将多余面积转给他人。由于这些空间在转让前后都处于占用状态（已出租并产生租金），因此对占用面积没有影响；只是租户身份发生了变化。
上半年都柏林三大办公租赁交易都属于市场内部搬迁，其中两笔是租约转让。
不幸的是，这已成为常态，鉴于全球经济和政治形势，短期内不太可能改变。不确定性加剧，外国投资和贸易壁垒增加，都柏林办公市场的新进入者流量可能比以往更慢，这意味着搬迁将占办公租赁交易的更大份额。
此外，由于不确定性抑制扩张，且机构仍在调整办公空间以适应远程办公，我们可以预期更多搬迁属于缩减面积。
中介会辩称，时间差和方法论差异可以解释本文强调的数据不一致。
但总体情况是，都柏林办公市场的困境比中介报告反映的更严重。尽管有充分就业的顺风和Workday3.87万平方米（46,285平方码）超级租赁的加成，上半年吸纳量仍低于长期平均水平。
雪上加霜的是，混合办公模式和宏观经济不确定性改变了租赁构成，减慢了吸纳量转化为占用面积的速度。
最后，在上半年大量交付后，下半年还将有更多新办公空间入市。这些因素可能导致都柏林办公空置率在2025年底高于年初水平。
商业房地产市场本质上是周期性的，意味着复苏终将到来。
明年办公开发将放缓，或许能让空置率开始下降。但消化速度可能缓慢，且空置率将从远高于历史租金增长关联水平的高位回落。
经过几年的困难时期，办公中介想要宣告租金复苏可以理解，但现在还为时过早。
John McCartney博士任教于都柏林理工大学房地产经济学专业，并担任都柏林大学兼职副教授
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