未来五年将有超过400万婴儿潮一代迈入80岁高龄，活跃成人和辅助生活社区的入住率已在快速攀升。
市值310亿美元的养老地产投资信托公司Ventas正大力押注其CEO黛布·卡法罗所称的”长寿经济”。
美国老年人住房与护理投资中心数据显示，今明两年将仅开发约4000个养老生活单元，但到2040年前每年需新增10万张床位才能满足需求增长。
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养老地产长期以来一直是相对低调的地产投资领域，且声誉欠佳。但如今正迎来爆发式增长——确切地说是婴儿潮带来的爆发。
未来五年将有超过400万婴儿潮一代迈入80岁高龄，活跃成人和辅助生活社区的入住率已在快速攀升。与此同时，养老住房年库存增长率首次跌破1%——这是自2006年美国老年人住房与护理投资中心开始追踪该指标以来的最低值。
市值310亿美元的养老地产投资信托公司Ventas正大力押注其CEO黛布·卡法罗所称的”长寿经济”。
“我们每年收购价值数十亿美元的养老地产，当前投资回报率约7%，无杠杆内部收益率达10-15%，资产规模显著增长，且收购成本低于重置成本，”执掌公司25年的卡法罗表示，”在我漫长的地产职业生涯中从未见过如此优越的投资组合，我们正在全力把握这些机遇。”
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卡法罗指出未来五年养老需求池预计增长28%，称需求动力”异常强劲且持久”。
“回顾2000年房地产投资信托行业——办公地产占比超20%，医疗保健仅占2%。如今办公地产降至5%，主导领域是什么？是医疗养老、数据中心、通信基站。为什么？因为需求就在那里。”
卡法罗表示Ventas作为物业收购方而非开发商，正从活跃成人社区、辅助生活到失智护理机构的全产业链供应短缺中获益。
“作为全美现存养老住房存量最大的业主之一，开发成本上升反而使我们受益——我们拥有现有资产基础，且收购成本低于重置成本，这已成为当前战略核心，”卡法罗强调，”我们对旗下850个入住率持续提升的养老社区充满信心，每年投入数十亿美元升级现有资产的举措也令人振奋。”
Aegis Living是华盛顿州、加州和内华达州的养老社区开发商与运营商。严重的供需失衡令其创始人兼CEO德韦恩·克拉克深感忧虑。
“危机正在酝酿，好比将派对气球接在消防水龙头上，眼睁睁看着它急速膨胀却无能为力，直至爆裂，”克拉克比喻道。
NIC数据显示，今明两年将仅开发约4000个养老生活单元，但到2040年前每年需新增10万张床位才能满足需求增长。
“这是2009年以来最低的开发量，是我从业40年未见的新建工程荒，”克拉克坦言。
Aegis月均租金约1.2万美元，含水电、交通、餐饮、活动及分级护理服务。克拉克指出多数居民通过出售过去五年大幅增值的房产来覆盖部分费用。
他表示高利率是阻碍新开发的主要障碍。
“我们有六栋楼待 refinance（重新融资），公司28年历史中从未同时超过两栋。目前六栋——很快将增至七栋——全部背负浮动债务，这对行业是灾难性的，我们根本追不上需求增速。”
Harrison Street是一家管理550亿美元资产的另类地产投资管理公司。据发言人透露，其美国核心养老住房策略去年实现同地点净营业收入增长超30%。该公司认为，在供应受限与需求稳固的背景下，当前可能是其20年历史上最强的另类地产投资切入点。
“坦白说，过去20年里我找不出比现在更令人兴奋的行业布局时机，”投资独立生活、辅助生活及失智护理领域的全球CIO迈克·戈登表示。
戈登指出疫情初期养老机构感染与死亡案例造成的严重不确定性已基本消除，当前入住这些社区的老年人数量甚至超过疫情前水平。
Harrison Street在2020-2021年行业流动性枯竭期收购了约20个养老社区。数据显示，近年来需求增长与供应紧缩推动全行业年均租金涨幅近5%，部分市场达高个位数。
戈登表示，尽管利率高企，强劲的租金增长仍吸引了私人投资者重新关注该领域。
“我们看到资金正快速回流至这个赛道，”戈登总结道。
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