【编者按】中东战火延烧数周，全球经济的神经再度紧绷。作为“世界油阀”的霍尔木兹海峡一旦风吹草动，远在东亚的韩国竟成最敏感的“震感区”——其七成进口原油依赖中东，九成需经此咽喉要道。油价飙升已让韩国汽油价格同比暴涨17%，而更深层的冲击正通过通胀、消费和产业链悄然渗透。本文深入剖析这场地缘政治风暴如何穿越重洋，精准打击韩国经济与房地产市场，揭示在全球化链条中，没有国家能独善其身。当不确定性成为新常态，韧性将成为最珍贵的资产。
作者：多米尼克·布朗
已知事实
中东冲突持续数周，其持续时间与降级条件仍充满高度不确定性。尽管外交努力加强，但任何解决方案的时间表或实质内容仍不明朗。在此背景下，评估长期动荡将如何冲击韩国经济与房地产市场，显得愈发关键。
霍尔木兹海峡的实际封闭仍是核心传导渠道。冲突前，每日约有2000万桶原油及精炼油品经此海峡运输，占全球海运石油贸易量的约20%-25%。对亚太地区而言，依赖度显著更高，超过80%的进口石油仰赖此航线。韩国尤其高度依赖中东原油，占其总进口量约70%。此外，其约90%的原油进口需经过霍尔木兹海峡。
最直接的冲击已体现在燃料价格上。尽管全球石油消费量迄今仅下降约5%（这得益于战略储备的协同释放），但亚洲各国受影响程度不均。拥有大量库存的大型经济体尚能缓冲供应冲击，而多个新兴市场已出现燃料配给与消费限制。
韩国处境介于两者之间。其规模可观的战略储备与成熟的炼油产业帮助避免了实物短缺，但未能使经济免受价格飙升的冲击。汽油价格较2025年已上涨17%，给本已高企的生活成本再添压力。
市场作何反应？
股市经历剧烈震荡，不过近几周波动已趋缓，市场收复了早期大部分（若非全部）失地。尽管如此，债券市场也有所反应，随着通胀预期调整，收益率上升。尽管波动存在，全球商业信心迄今仍相对坚韧。
韩国大致跟随这一全球趋势，但由于其对能源进口和对外贸易的高度依赖，敏感性更为突出。商业信心最初因油价上涨和货币走弱而下降，但随着地缘政治紧张局势缓解，已显现企稳迹象。
然而，消费者情绪则讲述着不同的故事。燃料价格上涨、运输成本上升以及更广泛的通胀担忧，给家庭带来了更沉重的负担。鉴于韩国本就因高家庭债务和楼市降温而消费低迷，情绪恶化构成了下行风险。
经济影响与展望
冲突的经济影响正愈发清晰，通胀是最直接的传导渠道。能源价格上涨直接推高整体通胀，但第二轮乃至第三轮效应随时间推移构成更大风险。即便冲突突然结束，石油生产和海上贸易恢复至冲突前水平也需要时间。
因此，通胀压力持续的时间可能比最初预期的更长。这对各国央行而言，使政策前景复杂化。尽管决策者可能暂时观望最初由供应驱动的通胀冲击，但近期降息的空间已显著收窄。韩国央行很可能保持谨慎，尽管存在增长担忧，但近期降息的空间有限。
不那么宽松的货币政策环境可能影响经济增长。据穆迪分析预测，2026年该地区基线增长率已从3.98%下调至3.83%。同样，韩国增长前景也发生变化，预计2026年增长1.71%，2027年增长1.96%，而此前预测分别为1.9%和1.99%。
对商业地产的影响
对商业地产的影响将主要通过宏观经济环境传导，而非直接的行业特定冲击。
物流与供应链面临最直接的压力。燃料价格上涨、局部柴油短缺以及航运保险费上升，正增加韩国国内及国际贸易路线的货物运输成本。这些成本压力将导致商品价格上涨，而供应链瓶颈可能导致周期性的供应中断。建筑活动也面临风险，因为运输和材料成本上升可能加剧年初预期的新供应下降。
零售业也受到供应链动态的影响，并可能通过消费者价格上涨承受进一步冲击。随着家庭变得更加谨慎，支出通常转向必需品，非必需支出将首先被削减。
写字楼市场面临更渐进的风险。具体对韩国而言，居家办公并未广泛普及，在当前情况下更不太可能被广泛采用。中期来看，关键风险在于宏观经济：任何就业增长的持续放缓都会抑制对办公空间的需求。然而，首尔的空置率仍然紧张，这支撑了强劲的租金增长和写字楼价值上升。
资本市场在2026年起步相对稳健。然而，长期的地缘政治不确定性通常会导致资本部署更具选择性、交易速度放缓，因为投资者会重新评估假设。虽然我们未看到收益率立即面临上行压力，但如果不确定性持续，交易速度很可能放缓。长期来看，投资者可能重新评估策略，更加注重那些能提供防御性收入和结构性增长的韧性行业。
多米尼克·布朗是戴德梁行国际研究部负责人。本专栏观点仅代表其个人意见。——编者注
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