【编者按】在夏威夷毛伊岛，一场关于住房与旅游业的拉锯战正牵动人心。市长比森力推的9号法案历经数月激辩，终获通过，旨在将超过6200套短期度假租赁房源转为本地居民长期住房。然而，法案背后暗流汹涌：业主扬言诉讼，外资收购传闻四起，经济影响引发担忧。一边是 wildfire 后加剧的住房危机，迫使许多家庭离乡谋生；另一边是旅游业者警告就业与税收的潜在损失。这场转型不仅是政策调整，更是一场社区存续与资本利益的深刻博弈。当“度假天堂”的光环与“家园可居”的现实激烈碰撞，毛伊岛的抉择，或许将为全球旅游胜地的可持续发展敲响警钟。
毛伊岛市长理查德·比森提出的9号法案，周一在县议会最终听证会上获得通过。然而，西毛伊和南毛伊地区超过6200套必须转为本地居民长期租赁房的短期度假租赁房源，未来仍充满变数。
议会在周一将法案提交后，比森随即签署9号法案使其正式生效。这意味着西毛伊的6208套度假租赁房源需在三年内完成转型，南毛伊地区则为五年。
比森在声明中表示：“感谢毛伊县议会成员及工作人员对9号法案付出的巨大努力，感谢他们为改善毛伊岛最宝贵的资源——我们的人民——的生活，采取了关键而勇敢的措施。特别感谢每一位参与听证、尊重民主程序并亲身推动历史变革的社区成员。”
比森强调，他支持毛伊县议会临时调查小组的建议，将4519套房源重新归类为议会新设立的H-3或H-4酒店区划。
“9号法案一直被视为最直接的方式，能让数千套房源重新上线，并增加毛伊县的住房存量，”比森说，“目前，短期度假租赁房占毛伊县总住房存量的21%，远超夏威夷其他县。长期以来，短期租赁、海外投资者和私人利益严重挤压了我们的住房库存。”
在长达数月的9号法案辩论中，业主们多次威胁要起诉县政府。他们坚称，这将阻止抵押贷款机构发放贷款，从而使本地居民无法购买这些房源。
Expedia集团引用了县议会临时调查小组针对9号法案的调查意见。
Expedia表示：“我们深切担忧，若9号法案以目前形式实施，将对本地居民和小企业造成重大经济损害。我们敦促县政府迅速对峰田名单上的部分房产进行重新区划，维持其短期租赁用途。特别是考虑到调查小组已指出，部分建筑不适合长期居住，包括那些专门为度假租赁建造的房源。”
另一些业主则坚持，他们宁愿将房产留作自用——即使他们拥有多套单元——也不愿长期出租给居民。
在周一县议会的最终听证会上，几位9号法案的反对者提出了新的威胁：黑石房地产集团可能会突然大肆收购这些房源，且无需外部融资，从而阻止本地居民通过抵押贷款购买。
本月初，夏威夷主导社区购物中心（以超市为核心）的业主Alexander & Baldwin公司，同意与由檀香山MW集团及黑石房地产、DivcoWest关联投资基金组成的合伙方进行价值23亿美元的合并，实现私有化。
声称黑石将收购其公寓的人士并未解释黑石为何有意购买这些房产，因为它们将不再被允许用作短期度假租赁。
周一，五位议会成员投票通过了9号法案：Keani Rawlins-Fernandez、Shane Sinenci、Gabe Johnson、Tamara Paltin和Nohelani U‘u-Hodgins。
三人投了反对票：议会主席Alice Lee、副主席Yuki Lei Sugimura和议员Tom Cook。
投票前，议会审议的焦点主要集中在允许4510套房产的业主申请重新划入新酒店区的影响上，这将允许业主继续将其作为短期度假租赁使用。
Lee表示，如果所有这些房产都成功重新区划，那么可供本地居民长期居住的房源将只剩下1500套左右。
“这将导致没有多少房源能用于可负担住房，削弱了法案的初衷，”Lee说。
但即便是她也承认，新的酒店区划并不能保证业主一定能成功重新区划，从而继续向游客出租。
“H-3和H-4区划目前并不存在，因此对于最初受影响的人，没有补救措施，”Lee说。
Rawlins-Fernandez表示同意。
她指出，重新区划的申请必须经过毛伊岛规划委员会审查，然后提交议会最终批准。
“这4000套并不是保证能成功的，”Rawlins-Fernandez说。
此外，周一的公众听证中，支持和反对9号法案的许多论点与以往相同，焦点在于本地居民是否愿意居住在这些以一居和两居为主的单元里，以及他们是否能负担得起租金——更不用说购买所需的抵押贷款了。
与此同时，由于潜在买家对是否还能将这些房源用于面向游客的短期租赁业务感到不安，这些房源的转售市场价格已暴跌多达30%。
1989年，县议会曾试图将短期度假租赁限制在酒店用途的土地上。
但当时副公司法务顾问Richard Minatoya出具的法律意见书，豁免了1991年3月5日之前建造的单元。
9号法案废除了对现在所谓的“峰田名单”上这些受祖父条款保护的单元的豁免。
这些房源中，60%位于南毛伊，36%在西毛伊，4%在哈纳、帕亚和莫洛凯岛。
比森于2024年提出9号法案，此前2023年8月8日的野火导致102人丧生，约5500栋房屋被毁，进一步加剧了毛伊岛的住房危机。
比森曾表示，这些房源中约94%的业主并不居住在毛伊岛，甚至不在夏威夷。
在野火发生前，夏威夷州估计就已需要额外5万套可负担住房。这种短缺持续迫使难以找到工作和负担得起住房的毛伊岛居民离开。
野火过后，县政府、州政府、非营利组织和联邦紧急事务管理局匆忙为大约1.2万名火灾幸存者安排住所。
比森曾指出，一些与居民签有长期租赁协议的房东，为了获得安置火灾幸存者的更高租金，驱逐了原有租客。
毛伊岛居民表示，即使在补贴结束后，他们的租金仍在持续上涨。
随着议会通过9号法案，南毛伊的2700套短期租赁以及西毛伊的3300套将不受影响。
根据毛伊县不动产税部门的数据，毛伊岛目前仍有12500套合法的短期度假租赁房、307处分时度假房产和149处业主自营的民宿可供游客使用。
在数月关于9号法案的听证中，几位业主恳求议会保留他们个人的单元或所在建筑的现状。
他们还说，县政府不应逐步淘汰合法的短期租赁，而应打击非法度假租赁，同时开发新的可负担住房。
但比森已告知议会，毛伊岛的水资源短缺限制了新住房的建设，同时寻找具备污水、供水和其他公用设施条件的合适用地也面临挑战。
比森表示，虽然县政府持续寻找更多土地进行开发，但与转换峰田名单上现有的短期度假租赁相比，建造更多可负担住房需要数年时间。
Rawlins-Fernandez援引了比森政府团队的估计：水资源和其他建筑限制意味着，在西毛伊建造2375套住房需要30年，在南毛伊建造2275套则需要75年。
她说，眼下，毛伊岛的家庭正在离开，并且将“永不回归”。
今年4月，夏威夷大学经济研究组织估计，若禁止6127套短期度假租赁，到2029年可能导致1900个工作岗位流失、9亿美元的年度游客消费减少以及6000万美元的房产税收入损失。
据UHERO称，一般消费税和酒店房间税收入也可能下降，每年总计达1500万美元。
但比森此前表示，毛伊县15亿美元的预算可以进行调整，以吸收“部分损失”。
度假租赁业主还辩称，他们将不得不解雇本地的清洁工、水管工、电工等维护人员，而这些人员是他们维护其口中“日益老化”的房产所必需的。
9号法案的支持者则反驳说，考虑到这些公寓的房龄，无论业主是谁，仍然需要维护人员。
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