保罗和萨姆决定卖掉他们在都柏林8区那套两居室的维多利亚式联排别墅。两人工资涨了，都在家办公，还养了只狗，就想换个大点的空间。他们接受了75万欧元的大方报价——可买家催着快速成交，压力一下子就来了。
为了不丢单、不耽误买新房，保罗和萨姆只能搬走。接下来五个月，他们花钱住短租、睡沙发、存家具、寄养狗，开销不小，还压力山大。
要是用一笔过桥贷款，是不是能轻松点？
啥是过桥贷款？
过桥贷款能让你在旧房没卖出去前先买新房。它能填平临时的资金缺口，省得你被迫去短租或蹭沙发。
过桥贷款不是新鲜事，但楼市崩盘后消失了一阵子，现在又回来了。
思路是：凭你家房子的价值申请一笔短期贷款，用这钱买新房，等旧房卖掉再还贷。
在爱尔兰，谁要是试着一边卖房一边买房，都知道市场上有这个缺口。这个过程简直成了自虐的独特玩法。难怪待售房源那么少。
过桥贷款的好处是：你、孩子、狗和行李都能安安稳稳待在旧房里——顶多付点过桥贷款的利息——直到拿到新房钥匙。
它避开了两个房子之间的可怕空档期，省得折腾搬家具到仓库，等找到新房还得再搬一次。
过桥贷款咋运作？
目前只有两家银行提供过桥贷款——爱尔兰银行和ICS。它们不按通常3.5倍收入的规定给你贷款，而是按你旧房价值的一定比例来算。
ICS提供的过桥贷款，适合想换小房或便宜房的人，但银行说也能用来换大房。
贷款额度最高能到旧房价值的70%。
没有最短期限，最长是12到18个月。但利率挺狠，高达10%，外加1%的“安排费”。
这对保罗和萨姆的处境管用吗？他们可以向ICS申请过桥贷款，额度是旧房价值75万欧元的70%，也就是52.5万欧元。
不过，除非他们有大笔首付，或者新房在便宜的地段，否则这点钱很可能不够买房。
10%的利息，借三个月，就是13125欧元。1%的安排费是5250欧元，总借贷成本是18375欧元。
相比之下，在都柏林找短租房（如果能找到的话）、搬家具、存家具、请人看狗三个月——还不算临时搬家的压力和不确定性——这个价钱对某些人来说值得。
爱尔兰银行的“换小房”过桥贷款更针对想缩小住房的人，所以保罗和萨姆就别想了。
这家银行只贷你旧房价值的60%。
爱尔兰抵押贷款经纪公司的经纪人迈克尔·道林举了个例子：有人从80万欧元的房子换到50万欧元的房子。爱尔兰银行会贷给你48万欧元过桥贷款。
60%的贷款额度对很多想在同一地段换小房的人来说不够用，他们大多希望留在原区域。对搬到便宜地方的人来说，这倒是个更好的选择。
利率是7%，没有安排费。所以三个月下来，借48万欧元的话利息是8400欧元。
道林说，别忘了，银行会把你的旧房和新房都作为贷款抵押物。
“他们会拿80万欧元的房子和50万欧元的房子作抵押，总值130万欧元，但只按你旧房价值的60%给你贷款——所以除非你的账目算得过来，否则这点我觉得得让人担心，”他说。
道林说，不要求有人已经签了合同买你的房。
“我个人来说，哪怕有资金可借，我也不会冒险去买另一套房，除非我自己的房子有签好的合同，”他说。
“因为那样我才知道有买家，有商定的成交日期……我不会涉足过桥贷款，除非我自己的房子有签好的合同。”
道林说，如果你已经签了卖房合同，比如九月份成交，你就有时间找另一套房。
但过桥贷款利率是其他抵押贷款的2到3倍，借这种贷的人肯定想期限越短越好。
新过桥贷款适合谁？
如果你在都柏林卖80万欧元的房，在韦克斯福德买45万欧元的新房，三个月的过桥贷款按7%利率算，要花7875欧元。
像保罗和萨姆这种想换大房的人，有没有过桥贷的曙光？爱尔兰银行说，他们正在“探索其他产品创新，重点支持家庭扩容换更大的房子”。
根据中央统计局的数据，截至2月底，前业主自住者占购房人群的50%以上，所以应该会有需求。
连环交易
谢里·菲茨杰拉德公司的住宅业务主管格雷厄姆·默里说，对人们来说，卖房再买房“极其困难”。
默里说，这家全国最大的房产中介看到了“多年来”最高的连环交易量。
在卖方市场，把自己包装成靠谱的买家很关键。
“你也许能让房子‘达到出售协议’，甚至更进一步交换合同、成交，然后租一段时间房子，这样等下一套合适的房子上市时，你作为买家就处于最强位置，”默里说。
“你可以坐等，钱在银行，贷款就绪，租着房，这样作为有吸引力的买家，你的位置很棒，”他说。
但这意味着很大变动。
默里说，过桥贷款可以让你进入同样的优先顺序，而不必立刻成交旧房，所以更灵活。
“那种产品很受欢迎，因为它能缓解搬家时的不少痛苦和不确定性，”他说。
“你真的是在等那一套房出现，然后突然之间，你就要跟那些已经卖完房、资金到位、从国外回来或有现金的买家竞争，”默里说。
他说，过桥贷款能让你跟这种买家一较高下。
在换大房的人能获得更划算的过桥贷款之前，像保罗和萨姆这样的人只能尽力打通连环交易，把卖旧房和买新房衔接好。
这就像一场高风险的叠叠乐游戏，所有动作都环环相扣，随时可能全盘崩塌。
默里说，要提前做好准备：找好律师，早点从银行拿回房子的所有权文件。
如果做过结构改造，要整理好买家会查的合规证书。找好房产中介，把房子量好、拍照，并签好营销材料，他说。
“做到‘一键就绪’，这样合适的房子一出现，你就能立马行动，第二天就挂牌卖房。如果你买房还得等着自己的旧房卖掉，那就要向中介证明你已经在推进卖房流程，”他说。
他说，交易至少需要3到4个月，但要做好从你家门口挂出“出售”牌子起最多6个月的准备。
默里说，让律师提前准备好文件，这样一旦达成出售协议，48小时内就能出合同，你也能付定金。
“如果这些工作都没做，你至少还要四周才能出合同，所以提前搞定就能省一个月。”
对想换大房的人来说，在卖房时约定一个晚成交的日期，可以给自己腾出时间搞定下一套房。
默里说，还有些换大房的人可能看重速度，避开有连环交易的买家，优先考虑更灵活的首套房买家、已经卖完房的人或现金买家。
“你可以搞‘三方成交’，就是卖房和买房同时进行，”道林说。
“这并不少见，但需要三方律师——你的律师、买家律师和你买房那方的律师——通力合作，但能做到。”
道林说，作为卖房方，你可以控制自己的成交日期，但买房就相反了。
“你只能指望日期能对上，这样搬家那天就是入住那天，避免中间的空档。”
本文由极观网原创发布，未经许可，不得转载！
本文链接：http://huioj.com/all/33428.html
