【编者按】在澳洲房市整体降温，悉尼、墨尔本等大城市房价承压之际，达尔文却逆势而上，成为投资者眼中的“香饽饽”。这边房价相对亲民，那边租金收益率却高得惊人，直接把全国平均水平甩出几条街。一套单元的毛租金收益率能飙到7.2%，是全澳平均水平的2倍多！这不，投资者蜂拥而至，去年第四季度北领地的新增投资购房量就创下历史新高。但这热闹背后，本地租房者却叫苦不迭——租金疯涨、房源紧俏，连空置率都跌到0.5%，远低于全国标准。一边是投资者赚得盆满钵满，一边是低收入家庭被推向无家可归的边缘。这繁荣，到底是谁的盛宴？下面这篇文章，就来扒一扒达尔文房市这波操作背后的门道。
简讯
达尔文正吸引着创纪录的住宅投资，因为买家看准了这里相对便宜的房产及其高租金回报。这发生在全国房市整体放缓，澳大利亚人口最多城市房价下跌的背景下。
在达尔文，投资者的租金收入几乎是全澳平均水平的两倍，因为购房者纷纷扩大他们在北领地的投资组合。
去年，全领地范围内投资者购买住宅的数量创下史上最大增幅，毛租金收益率稳稳挂在6%。
尽管这座城市吸引了大量投资者，但维权人士表示，房价上涨和经济适用房短缺正让租房者面临无家可归的风险。
达尔文的住宅空置率徘徊在0.5%左右，远低于全国2%-3%的平均水平。
研究公司Cotality的负责人杰拉德·伯格表示，房源短缺给达尔文乃至全国的租赁市场带来了“巨大压力”。
他说：“全国范围内的空置率依然非常紧张，可用租赁房源数量远低于实际需求。在供应能真正跟上需求之前，租金上涨压力很可能持续存在。”
北领地房市是怎么走到这一步的？
就在澳大利亚一些大城市房价增速放缓之际，达尔文的房价却创下新高。根据Domain周四发布的研究，今年第一季度是该市十年来最强劲的一个季度。
Domain研究与经济主管尼古拉·鲍威尔告诉SBS新闻，达尔文出现了“大量的投资者活动”，因为他们正在追逐全国最高的租金收益率。
她说：“与其他首府城市相比，达尔文的房价更低，这意味着更多投资者能轻松入市。”
买家随后以相对较高的租金将相对便宜的房产出租，这使得达尔文在毛租金收益率上领跑全国。
毛租金收益率的计算方式是用租金收入除以房产价值，从而判断其盈利能力。
在达尔文，拥有单元的房东能获得7.2%的毛租金收益率，比全国平均水平高出整整2个百分点。
而全澳房屋的毛租金收益率平均为3.3%，但在达尔文，房东可以赚到5.5%。
这些收益率显然吸引了投资者，澳大利亚统计局的数据也证实了这一点。
贷款数据显示，2025年最后一个季度，北领地有556套住宅被投资者购入，这还不包括再融资的情况。
这一数字比2024年12月增加了约100套，是2023年底的两倍。
这是一个巨大的活动激增，创纪录比例的新增房贷流向了该领地的投资者。
租金还在涨
总体而言，单元房在毛租金收益率上往往优于独栋房屋，并且其租金要价涨幅也更大。
伯格说，在全澳范围内，截至3月的三个月里，单元房租金上涨了2.5%，而独栋房屋租金上涨了2%。
这表明，对相对便宜的单元房的需求正在增长，其平均周租金要价为658澳元，而独栋房屋为708澳元。
伯格表示：“单元房租金相对更强的增长，现在更多是追赶效应，而是反映了在整体租金水平仍居高不下的情况下，租房者正在寻求可负担的选择。”
“随着每周租金总价继续上涨，我们看到需求转向了更具可承受性的价位，而单元房正承受着这种竞争的主要压力。”
尽管投资者活动在北领地持续火热，但维权人士指出，应将关注点放在经济适用房上。
北领地社会服务委员会首席执行官萨莉·西弗斯表示，租金上涨加上燃料和电费成本，不成比例地影响了最脆弱的群体。
她在一份声明中说：“当近一半的北领地居民租房、住房成本增速超过工资、尽管有全国性补贴但电费账单仍不断攀升时，情况就显而易见了——收入最低的人群正承受着最沉重的负担。”
全国房价出现分化
Domain的全国房产数据显示，房价正在放缓，买家也变得更为挑剔。
鲍威尔表示，尽管大多数首府城市在3月份创下了历史房价新高，但涨势正在减弱。
她说，这表明买家正变得“越来越谨慎”，尤其是在今年连续两次加息之后。
“我认为我们已经看到这对买家情绪产生了实实在在的影响，”她说。
“当你看看正在发生的事情——全球动荡和中东战争——这些对澳大利亚人的影响，尤其是通过油价对腰包的冲击，已经非常明显。”
她说，在不确定时期，澳大利亚人往往会等待，推迟买卖房产的决定。
这一点在Domain关于澳大利亚人口最多城市的数据中得到了体现。
悉尼和墨尔本分别自2022年12月和2024年9月以来，首次出现独栋房屋价格的季度下跌。
其他所有首府城市的独栋房屋价格都比去年同期更强劲。
墨尔本和堪培拉的单元房价格也出现了下跌，而悉尼、布里斯班、阿德莱德和珀斯的单元房价格则处于历史高位。
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