编者按：韩国楼市再起波澜！总统李在明近日通过社交媒体亲自“喊话”，宣布将恢复针对多套房持有者的重税政策，并考虑调整长期持有单一住房的税收优惠。这一系列举措被解读为政府向房地产市场投下的“税收炸弹”，意在迫使多套房业主在5月9日前抛售房产，以平抑房价。然而，政策背后暗藏选举考量，市场反应却可能适得其反——历史经验表明，重税未必能打压房价，反而可能加剧房源锁死和两极分化。这场政府与市场的博弈，究竟会引爆抛售潮，还是催生更疯狂的囤房策略？普通购房者又该如何应对？本文将深度解析政策背后的玄机。
韩国总统李在明23日表示，政府“不考虑延长”针对多套房持有者的附加资本利得税延期缴纳制度，该制度将于5月9日到期。在新年记者会上，他暗示将恢复此项税收，称“我们正在寻找让拥有多套住房的人出售房产的方法”，这实际上意味着最终决定已经作出。
李在明总统同日在其社交媒体平台X（原推特）上的一篇帖子中发表了上述言论，帖子标题为“如果必须调整税制，将非自住和自住房产区别对待是否更公平？”如果针对多套房持有者的附加资本利得税恢复，拥有三套或以上房产者将面临高达82.5%的税率。这被解读为政府打出“税收炸弹”牌，以迫使多套房持有者释放其房产的策略。
李在明总统还宣布了修订单一住房持有者长期持有特别扣除制度的计划。他表示：“如果非自住单一住房持有者的房产是用于投资或投机而非自住，那么为其提供长期持有税收减免就显得奇怪。”“长期持有特别扣除制度实际上阻碍了房产的释放，并助长了投机行为。”这被视为针对部分持有所谓“硬核单一房产”的单一住房持有者。然而，那些因工作或教育等不可避免原因成为非自住单一住房持有者的人预计将对此表示反对。由于修订长期持有特别扣除制度需要修改《所得税法》，因此无法立即实施。
房地产行业将李总统的言论解读为一项策略，即“在6月地方选举前尽可能压低首尔公寓价格”。尽管李总统本人曾表示“房地产税收监管是最后手段”，但政府似乎正在采取“迂回”方式，通过减少现有优惠而非彻底改革税制，来诱导多套房持有者释放房产。
◇政府祭出“税收炸弹”，警告多套房持有者须在5月9日前出售
总统通过社交媒体直接警告特定税收优惠即将结束，这并不寻常。这被解读为政府对其房地产政策在市场上未见成效感到沮丧，并急于在选举前取得可见成果（房价下跌）的焦虑表现。
针对多套房持有者的附加资本利得税，是一项在管制区域出售房产时，在基础税率（6–45%）之上追加额外税率的制度。拥有两套房产者将面临额外20个百分点的附加税，拥有三套或以上房产者则面临额外30个百分点的附加税。加上地方所得税（10%），三套或以上房产持有者的实际税率最高可达82.5%。
如果政府不延长延期缴纳期限，多套房持有者出售房产的负担将从5月10日起急剧增加。根据新韩Premier Pathfinder高级研究员禹炳泽的分析，在出售一套获利10亿韩元的首尔公寓时，此前的资本利得税为3.2891亿韩元。然而，在该制度实施后，两套房持有者将需支付6.4076亿韩元，三套房持有者需支付7.5048亿韩元——是之前的两倍多。
◇附加资本利得税制度将重启
李总统的言论被视为对尽管面临各种监管却仍未释放房产的多套房持有者的警告：“请在5月9日前出售。”然而，专家认为，多套房持有者紧急出售的数量将有限。许多人早已处理掉除一套“硬核”房产外的其他房产，或通过赠与子女等方式脱离了多套房持有者身份。事实上，首尔集体建筑（公寓和联排别墅）的赠与登记数量从去年11月的717件增加到12月的1054件，增长了47%。韩国资产管理研究院院长高钟完表示：“自去年年底以来，那些预计政府监管将收紧的人已经出售了房产。”
在江南三区等房价急剧上涨地区的多套房持有者，很可能选择继续持有房产。这是因为此前文在寅政府通过附加资本利得税施加压力未能降低房价，反而导致房价上涨。延世大学商学院的教授高俊硕表示担忧：“5月10日之后，即便是多套房持有者释放的有限房源也可能被撤回，加剧房产锁定现象，进一步推高价格。”
紧急出售也存在实际困难。即使是有租客的房产挂牌出售，土地交易许可制度也使得租赁住房几乎无法交易。
◇针对单一住房持有者的长期持有特别扣除制度将修订
李总统的言论也针对非自住单一住房持有者。他建议将其排除在长期持有特别扣除之外，并表示：“如果非自住单一住房持有者的房产是用于投资或投机而非自住，那么为其提供长期持有税收减免就显得奇怪。”虽然非自住单一住房持有者是指那些不自住而将其房产出租的人，但政府留下了针对具有投资目的的高价值单一住房持有者的空间。“城市与经济”代表宋承贤表示：“在监管多套房持有者的同时，减少具有投机意图的非自住单一住房持有者的优惠，对于防止‘硬核单一房产’现象恶化是必要的。”
在2021年总统竞选期间，李在明也曾考虑修订长期持有特别扣除制度。当时的计划是，对居住超过10年者维持最高40%的扣除率，但根据房产持有期间的资本收益适用差别税率。这是因为该制度被认为通过统一适用于高价值和低价值房产，保护了高价值资产。
然而，也有人认为，降低单一住房持有者的长期持有特别扣除率过于严苛。汉阳大学教授李昌武表示：“有些人因工作变动或海外派遣等不可避免的原因暂时出租自己的住房。用税收来限制这一点，相当于政府强迫人们住在自己的房产里，限制了他们的行动自由。”高俊硕教授补充道：“高价值单一住房持有者更可能选择赠与而非出售，最终加剧两极分化。”
本文由极观网原创发布，未经许可，不得转载！
本文链接：http://huioj.com/all/6868.html
