房地产合同一直都很复杂。但现在，购房者必须在搜索开始前与他们的经纪人签署协议，详细说明费用和服务——这是与全国房地产经纪人协会达成的具有里程碑意义的4.18亿美元和解协议的结果，颠覆了传统的佣金结构。
这些文件可能会令人困惑，其中一些充斥着可能会让买家付出沉重代价的语言。消费者权益倡导者已经提出了担忧，称这些合同或“买方代表协议”可能冗长、密集，甚至具有欺骗性。
新规定于8月17日开始实施，但在3月份和解协议公布后就已经对交易产生了影响，初步效果是适度降低了费用。根据Redfin的一份报告，7月份每个中介的平均佣金为2.55%，低于1月份的2.62%。
最大的变化之一是卖家不再需要为双方支付佣金。这也意味着买家有责任在寻找房产之前就他们想从中介那里得到什么、他们将支付多少以及最终的卖家是否会支付部分买家-中介佣金进行协商。
虽然买家-经纪人协议在一些州早已很常见，而且许多房地产公司也已经要求签署，但这些变化意味着，现在需要进行更广泛的谈判，这使得审查细则变得更加重要。
《华盛顿邮报》审查了八份合同，并与消费者团体、房地产经纪人、律师和其他专家进行了交谈，以便买家知道应该注意什么。
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佣金是经纪人在成交时收取的费用。在旧的制度下，双方的佣金——全部由卖方支付——通常占销售价格的5%到6%。现在，卖家必须决定是否向买家的经纪人提供补偿。买家必须决定给他们的经纪人提供什么样的付款方式(比如固定费用或百分比佣金)，以及他们想要什么样的具体服务。
购房者需要注意的是:一些消费者权益倡导者建议，购房者应该根据自己的住房预算要求固定的费用，并确保在他们同意的任何合同中填写佣金一栏。房地产经纪人团体还强调，付款和预期都应该事先明确说明。
“消费者可以决定他们想从房地产专业人士那里得到什么服务，以及他们愿意为什么付费，”全美房地产经纪人协会(National Association of Realtors)主席凯文·西尔斯(Kevin Sears)说。“关键在于你需要多少帮助，以及如何利用这些专业知识。”
重要性:近年来房价飙升，这意味着与销售价格挂钩的佣金以美元计算也在增长。如果潜在买家愿意自己处理大部分搜索工作，那么为特定服务支付固定费用就可以节省资金。
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合同可以包括佣金之外的额外费用，如管理费、交易费或保留费。虽然这些费用并不新鲜，但买家需要意识到，他们在预付协议中同意了这些费用。
购房者需要注意的是:行政费或交易费(有些高达600美元)可能会被买家忽略。根据美国消费者联合会的说法，这些费用通常是不合理的，因为这些服务应该包含在佣金中。然而，CFA表示，如果买方代理在交易结束时获得补偿之前必须长时间协助客户，那么保留费可能会越来越有必要。
重要原因:佣金是经纪商获得报酬的主要方式，而这些成本已经让囊中羞涩的买家望而却步。额外的费用可能会增加这种压力。
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长期以来，房地产交易通常包括卖方在交易结束时直接向买方付款，以帮助支付评估费、税费、产权搜索、装修甚至代理费等成本。在其他情况下，付款直接从卖方支付给买方的代理人，作为一种中介费。
购房者需要注意的是:合同草案中出现了一系列术语，包括“让步”、“额外补偿”、“奖金”、“激励”、“回扣”或“有价对价”。一些合同，比如7月份在北卡罗来纳州流传的一份合同，只要披露并得到双方同意，就允许支付这些款项。
重要原因:当买家获得优惠时，他们抵消了购买房屋的成本——有效地降低了房价。然而，卖方在买方不知情的情况下向代理商付款的行为受到了一些消费者权益倡导者的批评，认为这是一种贿赂，可能会损害代理商客观代表买方的能力。
美国房地产消费者权益倡导协会(Consumer Advocates in American Real Estate)副主任温迪·吉尔奇(Wendy Gilch)指出，在新规定下，“经纪人将更难获得这种激励，因为他们的买家协议规定，他们的收入不能超过他们告诉买家的要价。”
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全国房地产经纪人协会和消费者权益倡导者都表示，买家应该注意“双重代理”协议，比如允许买家的经纪人代表其他买家竞标同一处房产，或者让经纪人代表买家和卖家。
购房者需要注意的是:CFA表示，允许双重代理的一揽子协议可能会因内在的利益冲突而损害买卖双方。如果代理从买方代表的角色转变为同时为买方和卖方工作的“促进者”，则双方需要进行讨论和批准。
重要性:双重代理人可能不会寻求任何一方的最佳利益。这样的冲突应该被披露，以便买家可以决定是否寻找自己的独立代理人。
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有些情况下，当买家还在寻找房产时，他们可能会想要退出与代理商的合同——例如，他们可能会找到另一家提供更好条件的代理商。
购房者需要注意的是:细则有时会让你难以反悔。例如，北卡罗莱纳州的一家房地产中介机构在7月份分发了一份范本合同，其中明确规定，买方未经双方同意而退出合同，将被视为违约，并可能仍需在规定的时间内支付后续销售的代理费。
重要性:如果买方违反合同的终止条款，可能会遭到罚款或法律索赔。即使买方有法律理由放弃代理，律师费也会很高。
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在搜查过程中终止与代理人的协议是一回事。但一旦报价被接受，双方都签署了销售合同，风险就会大得多。在这一点上，买家通常必须支付一笔定金，或“定金”，作为一种激励，除非某些“突发事件”没有得到满足，比如抵押贷款批准或房屋检查失败。如果买家单方面退出交易，没有意外情况，他们必须没收这笔定金。
购房者应注意的事项:有时，购房者可能会因为意外条款中列出的其他原因而决定退出交易，比如，突然的财务紧急情况。在这种情况下，他们不仅要交定金，还可能要交中介费。《华盛顿邮报》审阅的几份合同草案规定，当买家“违约”履行销售合同时，他们有责任支付佣金。
重要性:虽然违约情况很少见，但可能代价高昂。买家应确保销售合同包含详细的应急语言，以涵盖销售的一系列潜在风险，并了解任何违约处罚，以防万一。
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一些买方-代理合同可能包括有约束力的仲裁协议，这将限制买方向法院提起诉讼的能力。
购房者需要注意的是:任何限制购房者提起诉讼权利或限制损害赔偿的有约束力的仲裁条款都可能存在风险。例如，在俄勒冈州，发给代理人的一份合同草案警告说，双方都“放弃了让法官和陪审团审理案件的权利”，并指出，上诉的权利也受到限制。
重要性:此类协议将迫使消费者通过调解或仲裁解决投诉。消费者权益倡导人士建议，尽量在法庭外解决小纠纷，同时保留对更大问题提起诉讼的选择权。
