编者按：在全球资本流动的浪潮中，一个引人注目的趋势正在悄然形成——日本房地产巨头正以前所未有的热情涌入印度市场。这不仅是简单的资本出海，更是一场精明的战略布局。面对印度经济年均8%的高速增长、低廉的建造成本和飙升的写字楼租金，日本开发商们不再满足于观望，而是卷起袖子，亲自下场参与开发建设，甚至甘愿承担项目开发风险。从三井不动产到住友不动产，这些行业巨擘正用真金白银投票，将印度视为继东京之后的新增长引擎。他们带来的不仅是资金，还有先进的设计理念和建筑技术，正在悄然改变印度城市的天际线。这场东资西进的盛宴，才刚刚拉开序幕。
孟买，12月1日消息：日本房地产开发商正进一步涉足棘手的印度市场，预计将有更多同行加入。吸引他们的是印度快速增长的经济带来的租金上涨，以及低廉的建筑成本。
首当其冲的例子是日本最大的房地产开发商三井不动产。该公司于2020年进军印度，与当地开发商RMZ房地产公司合作，在班加罗尔建设一个办公园区。
两位了解计划的消息人士称，三井不动产可能会与RMZ或其他开发商合作，启动新一轮300-350亿日元（合1.9-2.25亿美元）或更多的项目投资。
他们补充说，上个月，三井不动产管理团队的成员曾在孟买和首都新德里周边地区寻找机会。由于信息属于私人性质，他们不愿透露姓名。
三井不动产拒绝置评。RMZ也拒绝对潜在的新投资发表评论。
然而，RMZ房地产公司首席执行官阿夫尼什·辛格确实表示，日本开发商现在正开足马力，因为与当地合作伙伴的信任已经建立。
他说：“闸门可以打开，而且已经打开了。”
日本第三大开发商住友不动产将孟买描述为继东京之后的第二大增长引擎，已在该市的五个项目中投入了65亿美元，其中包括今年新增的两个地块。
一位熟悉其战略的资深行业人士表示，该公司还在即将投入运营的新孟买机场周边寻找土地，以进行新的投资。由于信息保密，该人士不愿具名。
住友不动产没有回应置评请求。
卷起袖子实干
日本公司远非唯一对印度房地产感兴趣的海外投资者。例如，美国投资公司黑石集团是印度最大的商业地产所有者，其在印度500亿美元资产中约有一半是房地产。
与黑石集团一样，大多数外国投资者选择购买现有资产，因为印度以施工延误而臭名昭著，这可能会让潜在的租户和买家陷入困境。尽管近年来的改革缩短了建设周期，并创建了解决纠纷的新框架，但获取土地的过程可能非常缓慢，涉及大量繁琐手续。
辛格说：“日本投资者是少数愿意承担开发风险的投资者之一。他们喜欢亲力亲为。”
尽管手续繁琐令人头疼，但回报可能是值得的。
专注于日本在印投资的德勤印度合伙人太田诚二表示：“日本市场的预期回报率可能在2-4%左右。在印度，你可以轻松预期6-7%的回报。”
太田和辛格表示，其他一些日本开发商也希望首次进军印度，并正在评估开发办公、零售和酒店项目的机遇。
根据三井住友信托研究所在9月进行的一项调查，日本公司和基金今年将海外房地产投资增加了五分之一。
虽然美国和澳大利亚仍然是长期青睐的市场，但对印度的兴趣显著飙升，41%的受访者打算投资，比一年前上升了6个百分点。
低成本与租金上涨
吸引日本开发商的一个关键因素是印度低廉的劳动力成本。例如，雇佣一名电工或水管工每小时只需2美元。
房地产咨询公司特纳唐逊的数据显示，在纽约建造高达20层的优质写字楼每平方米成本超过8000美元，伦敦约为5300美元，东京为4000美元，但在孟买仅为656美元。
同样重要的是，由于过去三个财年平均经济增长率达到8%，印度优质办公空间的租金大幅上涨。
根据商业房地产服务和投资公司世邦魏理仕的数据，孟买的中央商务区班德拉-库尔拉综合大楼在第三季度引领了亚太地区商业租金增长，涨幅达14.2%。
其次是东京中心五区，上涨10.2%，而印度国家首都区和首尔中央商务区的涨幅均超过9%。
日本公司偏好从头开始设计建筑，这使他们能够引入印度尚未使用的技术。
熟悉其战略的消息人士称，住友不动产在班德拉-库尔拉综合大楼的第一个项目采用了钢结构，能够实现非常宽的楼板，从而打造无柱办公室——这是印度开发商目前还做不到的。
消息人士补充说，由于这一设计特点，该公司预计将比该地区的正常租金高出30%-40%。
据两位消息人士和一份租赁合同副本显示，摩根大通将成为该建筑的租户。这家美国银行没有回应置评请求。
印度市场上的其他日本开发商还包括大建公司，该公司去年开始在两个城市投资办公地产交易。其母公司商船三井的南亚首席执行官阿南德·贾亚拉曼表示，该公司目前正在寻找土地，甚至可能考虑开发住宅楼和数据中心。
（1美元=155.8600日元）
