【编者按】在繁华都市的光影背后，正悄然上演着商业综合体的生存困局。曾经被视为"黄金聚宝盆"的公寓底层商铺，如今却沦为无人问津的空置场地。本文通过首尔多个高端社区的实地探访，揭示了商业综合体从门庭若市到门可罗雀的惊人转变。当开发商为追求利润最大化而抬高售价，当网购浪潮持续冲击实体商业，当高昂租金与低迷客流形成致命反差，这些商业空间正在经历着前所未有的寒冬。这场商业生态的危机不仅折射出城市发展的深层矛盾，更为未来城市规划敲响了警钟。
5日下午，首尔江东区奥林匹克公园福里昂公寓社区内的商业综合体显得格外冷清，一层商铺大面积空置。这个容纳超过1.2万户家庭的超大社区，即便是临街店铺也大门紧锁，地面上散落着各种传单。部分挂着"租赁咨询"标牌的店铺，临时改作内衣和冬季用品的快闪店。事实上，155个一层商铺中仅有58家正常营业，入驻率低至37.4%。
当地房产中介坦言："虽然一层商铺的租金已从开盘时每3.3㎡100万韩元暴跌至如今的40-50万韩元，但咨询者依然寥寥。除房产中介外，几乎没有商家对一层商铺感兴趣。"中介指出，二层商铺每3.3㎡约30万韩元的租金更具吸引力，这导致商户更倾向选择高层铺位。
东大门区清凉里站附近的高层公寓也面临相同困境。2023年6月开业的汉塞杨祖恩格拉西尔综合体"艺术森林"商业区，47个一层商铺仅7家营业，入驻率低至14.9%。尽管社区入住超千户，探访当日午后却近乎空城。对面天空L65公寓的临街一层商铺虽无空置，但二至四层商业空间除零星自助洗衣店和便利店外基本全数空关。
曾因庞大住户群体保证高回报而被视为"香饽饽"的公寓商业综合体，如今陷入空置危机的根本原因在于：开发商为追求利润最大化而设定的高昂售价。承受着还款压力的购买者无法大幅降租。此外，依赖人流预期定价的一层商铺，空置情况远比高层严重。当高层空间尚能吸引医院和培训机构入驻时，一层商铺依赖的餐饮零售业正遭受线上消费的持续冲击。据韩国房地产委员会数据，2025年第三季度首尔商业租金均价为每平方米4.93万韩元，但新建公寓一层商铺通常高达每平方米10-15万韩元。
为防范此类危机，再开发协会正在重建规划中大幅削减或取消商业空间。大峙友成一期和双龙二期公寓协会正推进无商业配套的重建方案，以公寓居住权置换现有商业业主权益。松坡区蚕室友成四期公寓协会也在考虑纯住宅建设方案，充分吸纳商业业主意见。
专家预测未来公寓重建项目将加速去商业化进程。光云大学房地产系教授徐振亨指出："即便具备高人流量，若无法满足需求仍难逃空置命运。面对空置危机的商业空间必须实现租户类型多元化，积极引入快闪店铺，并主动对接外部商业区域引流客源。"
