【编者按】在城市化浪潮与生态保护的双重压力下，农业用地如何平衡生产、旅游与可持续发展，已成为全球性议题。夏威夷檀香山市议会近日针对欧胡岛农业旅游项目掀起监管风暴，直指一处计划修建高空缆车的牧场开发案。这场争议不仅涉及土地性质界定、军事安全与公共利益的博弈，更折射出农业用地被变相商业开发的隐忧。当“农业旅游”的外衣下隐藏着大型基建项目，当“临时许可”悄然开启数年工程，我们不得不思考：农业用地的红线究竟该如何守护？以下报道将揭示这场牵动当地居民、政府与开发商的复杂角力，看一道缆车如何撬动整个岛屿的土地监管变革。
为防止滥用农业用地，檀香山市议会成员表示希望加强对欧胡岛农业用地上农业旅游活动的监管。
此项行动由市议会主席汤米·沃特斯和议员埃丝特·基亚艾纳提出，起因是考科纳华牧场有限合伙企业提议，在其计划开发的、通过怀厄卢阿考科纳华公路进入的卡马纳努伊农业综合企业中，修建一条通往欧胡岛最高山——怀阿奈山脉中4000多英尺高的卡拉山的缆车索道。
该牧场在山坡上的农业综合企业和缆车计划最早于2018年提出。
到2019年，市规划与许可局为考科纳华牧场占地超过2300英亩的农业旅游项目批准了一项小型有条件使用许可。
但自那时起，批评者指出该项目被错误地归类为小型CUP，坚称此类大型项目对农业用地产生负面影响。多年来一直使用卡拉山周边区域进行军事演习的美国陆军也曾投诉该缆车项目危及公共安全。
目前，规划与许可局正在审议一项由市议会主导、于去年年底启动的动议，旨在正式撤销考科纳华牧场缆车项目的CUP。
对此，考科纳华牧场管理层为其辩护，称其作为怀厄卢阿一个运营中的养牛牧场——于2017年从都乐食品公司收购该地产——提供地产游览以及各种农业活动，包括种植木瓜、面包果、火龙果、蘑菇和香蕉。
“自2017年以来，我们一直在努力制定我们的农业综合企业计划，并于2019年很高兴地从规划与许可局获得了有条件使用许可，”考科纳华牧场总经理马克·“斯基普”·泰勒周五在一份声明中表示。“我们持续与规划与许可局协调，以扩展和完善考科纳华牧场的农业运营，并与相关机构协商，满足许可条件中的大量要求。”
泰勒坚称其提议的缆车不会建在卡拉山顶，而是将建在距离山顶超过两英里、低半英里的位置。
“已获许可的缆车具有最小和最清洁的生态足迹，并将为每个人，包括残障人士，提供前往考科纳华谷风景优美且偏远的较高农业区域的通道，”泰勒说。“缆车将穿越山谷，到达海拔1250英尺的高度，终点位于牧场地产上一点，该点比卡拉山低2800英尺，距离两英里半。”
考科纳华牧场关于更新版缆车项目的执行摘要声称，项目将缆车塔架总数从18个减少到8个。牧场的摘要还指出，项目将缆车总建筑面积减少了3751平方英尺。
但在1月12日，一场关于缆车及配套农业综合企业的公开听证会吸引了数十名北岸居民来到檀香山市政厅附近的传教纪念大楼。
与会者表示，这次听证会是多年来许多人首次看到牧场主乔伊·胡西安自多年前项目最初获得许可后公开露面。一月份那次听证会上的大部分公众证词主要集中在项目是否被恰当地归类为小型CUP上。
规划与许可局表示，将在其关于牧场农业综合企业未来的决策中参考听证会的公众证词。
自那次公开听证会以来，沃特斯和基亚艾纳表示希望采取更多措施来控制欧胡岛的农业用地使用。
根据市议会发布的新闻稿，1月27日，两人提出了第17号决议案，该决议案启动了对本市《土地使用条例》的更新，以加强对农业用地上农业旅游项目的监管。
“农业用地首先且主要用于农业，”基亚艾纳在一份声明中说。“这项缆车提案暴露了在项目规模和强度增长时，农业旅游评估方式存在的漏洞。”
“这项决议案加强了问责制，提供了更多的公众意见输入，并确保农业分区不被用作不相容开发的变通办法，”她补充道。
新闻稿称，根据《土地使用条例》，农业旅游被定义为在主要用于持续作物生产或饲养牲畜和家禽的分区地块上，以娱乐或教育为目的的附属农业相关旅游。允许的活动包括皮划艇、徒步旅行、山地自行车、划船、骑马、滑索和野餐等类似用途，并可包括婚礼等附属目的地活动。
明确排除基于娱乐的活动，包括卢奥宴和表演相关节目。
沃特斯断言，该立法旨在恢复当前土地使用政策与其初衷的一致性。“第17号决议案）强调农业旅游必须真正作为农业的附属活动，在不符合此原则的情况下加强市议会的监督，并确保当提案引发合理关切时，公众能发挥有意义的作用。”沃特斯在一份声明中说。
根据草案，该决议案提议对农业分区内的农业旅游用途要求主要CUP，而不是小型许可。“这一变化将提供一个更全面的审查过程和更多的公众意见输入，以评估对农业运营、基础设施和周边社区的影响，”市议会新闻稿称。
拟议的条例修正案也强化了农业旅游标准。
新闻稿称，活动及设施不得削弱土地的长期农业潜力，并且必须能够在无需不合理成本的情况下移除。主要用于农业旅游的建筑物将限制在分区地块面积的10%以内，非农业建筑物的最大建筑面积为10,000平方英尺。
新闻稿称，在农业旅游使用期间，至少51%适合农业的分区地块必须保持活跃生产，并需有农场计划支持。此外，该提案通过允许在特定情况下重新审议先前批准的许可，加强了本市的CUP框架。
第17号决议案正式启动了通过规划与许可局和檀香山规划委员会进行的公众审查程序，之后市议会方可采纳任何条例修正案。
第17号决议案的委员会草案定于周三交由全体市议会审议通过。
上周，规划与许可局告诉《檀香山星广报》，它仍在审查考科纳华牧场2019年与农业综合企业和缆车项目相关的小型CUP。
“规划与许可局对此审查没有法定期限，”规划与许可局土地使用许可部门规划师谢尔比·弗兰克说，“但只会在做出决定前，用必要的时间彻底分析收到的信息和证词。”
弗兰克指出，规划与许可局局长负责重新审议的最终决定，但对局长决定的上诉可向市分区上诉委员会提出。
至于第17号决议案及其相关的修订《土地使用条例》的法案，弗兰克说：“根据本市法律，规划与许可局将着手审查附在第17号决议案后的法案草案”，将其作为拟议的《土地使用条例》修正案。
弗兰克说，规划与许可局有270天——约九个月——来处理拟议的修正案，并向规划委员会提交建议。
据泰勒称，考科纳华牧场“期待着有一天我们能欢迎社区以前所未有的方式进入牧场土地。”
“这将是一个类似州立公园的环境，设有小径，供人们自助或导览探索我们的农业用地，并将成为一个真正独特的地方，让所有人都能与他们一生中从未涉足过的土地建立联系，”他说。
“牧场的商业运营将使我们能够保护和保存生物及文化栖息地，社区也可以在那里体验文化和教育项目，”泰勒说。“我们的农业综合企业将确保土地的农业产出最大化，同时保护现有资源，最终，这是一个比看到过去20年来一直在考科纳华谷持续发生的住宅细分和开发要好得多的替代方案。”
与此同时，沃特斯和基亚艾纳推动第17号决议案进入全体市议会投票。
在2月5日市议会分区与规划委员会会议对该决议案的审议中，基亚艾纳确认，修订后的第17号决议案——与即将出台的修订本市《土地使用条例》的法案相关——将更容易允许规划与许可局局长撤销与未来被认为违反本市要求的农业旅游项目相关的CUP。
基亚艾纳说，根据这项措施提议，如果申请包含虚假信息；申请人未能遵守批准条件；提供了CUP批准时无法获得的新信息；以及CUP批准时存在的情况随时间发生了重大变化，则可能发生CUP撤销。
“或者，当有条件使用对公众健康、安全或福利产生危害时，”基亚艾纳说。“该部门重新审议先前颁发的CUP的程序在其行政规则中规定。”
她说，该决议案还要求在本岛农业分区内进行农业旅游需获得主要CUP，而非目前要求的小型CUP。
在分区委员会会议上，怀厄卢阿农民兼牧场主、北岸社区委员会副主席拉奎尔·阿丘作证支持第17号决议案以及市议员马特·韦耶相关的第228号决议案。
韦耶的决议案于2025年8月提出，也将修订与CUP相关的《土地使用条例》。然而，韦耶的立法未能在分区委员会获得足够票数以通过全体市议会审议。
尽管如此，阿丘表示“我们在CUP批准方面遇到困难已不是秘密。”
“特别是在我所在的地区，对他们来说，这是一个被严重滥用的批准程序，”她说。“但我更认为，如果我们能够收紧漏洞，将有助于——我希望——并支持规划与许可局的执法努力。”
她断言，欧胡岛可用农业土地的流失也在持续发生。
“而且随着农业旅游的加入，我们已经失去了大量土地给开发商，他们购买我们的农业用地，分割它们，出售，并将其变成假农场，我们现在有……我称之为‘冒牌产业’，那个地区的农民和所谓的牧场主想从事农业，但他们不是，”阿丘告诉市议会。“他们试图利用这些‘小型’和‘大型’许可来蒙混过关，这确实影响了真正、 genuine 的农民或牧场主。”
根据规划与许可局2018年的数据，欧胡岛总面积约386,000英亩，其中约128,000英亩（占总面积的32%）属于州土地利用农业区。
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《星广报》撰稿人维多利亚·布迪奥诺为本报道做出了贡献。
