关键的外卖
尽管在过去的四十年里，墨尔本是澳大利亚表现最好的房地产市场，但近年来，墨尔本的房地产市场表现不佳。
虽然其他城市的房价都出现了两位数的增长，但墨尔本的房价却停滞不前，这主要是受到维多利亚州经济挑战的推动。
尽管存在这些挑战，但墨尔本提供了独特的购买机会，房地产价格远低于重置成本。
如今，墨尔本的房价中位数比悉尼便宜41%，这是十多年来相对价格差距最小的一次。
由于强劲的人口增长、经济复苏和相对可负担性，墨尔本在未来几年的表现将超过其他首府城市。随着利率下降，信心有望恢复，从而导致房地产价格上涨。
现在可能是投资者在利率下降之前采取行动的黄金时机，利率下降将加剧来自自住业主的竞争。随着墨尔本房地产市场的反弹，以低于重置成本的价格购买房产可能会带来可观的回报。
虽然墨尔本在过去四十年中一直是澳大利亚表现最强劲的首府城市房地产市场，但在过去几年里，它的表现一直不佳。
事实上，在过去的12个月里，住宅价格基本停滞不前，而许多其他首府城市的房价却出现了两位数的增长。
墨尔本住宅房地产市场表现不佳的原因有几个，但根本原因是维多利亚州的经济挑战。
事实是，经济和就业去向哪里，房地产市场就会跟着走。
根据澳大利亚统计局的数据，维多利亚州经历了重大的经济挫折，特别是在2022-23财政年度净减少7606家企业。
与此形成鲜明对比的是，昆士兰州的企业数量出现了显著的净增长，同期增长了11031家。
这不仅是维多利亚州与新冠肺炎相关的封锁的后果，也是由于州政府对企业的税收负担增加，包括工资税。
与此同时，由于更严格的住宅租赁法规和更高的土地税，许多现有的房地产投资者正在放弃墨尔本市场。
最近对租赁法的改革使天平严重偏向租户，使房东更难以有效地管理他们的房产。
事实上，许多投资者感到，由于政府的干预，控制权正在从他们手中被夺走。
此外，维多利亚州政府提高土地税的决定只会加剧房地产投资者的困境。
然而，尽管目前的困境，墨尔本的房地产市场仍有很大的机会，因为房地产价格普遍远低于重置成本，创造了一个独特的购买机会。
事实上，如今墨尔本的房价中位数比悉尼便宜41%左右。
这是十多年来墨尔本相对于悉尼最便宜的房子。
今天墨尔本的情况与三年前布里斯班和珀斯的情况类似。
当时，这两个城市都经历了一段表现不佳的时期，但随着这些市场的复苏，当时的购房者看到了显著的资本增长。
这意味着，在接下来的几年里，在强劲的人口增长、经济复苏和相对可负担性的推动下，墨尔本房地产市场的表现可能会超过其他首府城市。
随着未来一两年利率的下降，信心将会恢复，买家将重返墨尔本房地产市场。
然而，对于许多潜在买家来说，负担能力仍然是一个问题，买家只能支付他们负担得起的上限，所以我只会投资于工资增长快于平均水平、居民有多种收入来源（而不仅仅是工资）的地区。
这意味着投资于墨尔本更富裕的内环郊区和中产阶级化的中环郊区，这些郊区的表现将超过更便宜的郊区，那里的居民仍然很难买得起房子。
在墨尔本中产阶级化的郊区，现有住宅的价格增长将受到家庭寻求靠近设施、学校、公园和交通连接的宽敞住宅的持续趋势的支撑，这些趋势将继续推动对房屋的需求。
由于国内和国际移民的影响，墨尔本的人口增长重新开始上升，成熟郊区的家庭住宅将保持强劲的需求。
3-4套四居室的房子，拥有较大的土地组成部分，理想情况下有一些翻新或小升级的潜力，将吸引家庭并增值。
中环东部郊区，如Mount Waverly、Glen Waverley、Mitcham、Blackburn和Ringwood，正在享受中产阶级化和基础设施升级，并且仍然比内郊区更便宜，因此经历了强劲的自住需求，推高了价格和租赁需求。
在西部，埃森登（Essendon）和穆尼池塘（Moonee Ponds）是深受家庭和专业人士欢迎的郊区，方便前往CBD、知名学校和丰富的生活设施。
2. 联排别墅
联排别墅是一种越来越受年轻家庭欢迎的住宿形式，它提供了一种介于公寓和住宅之间的折衷方案。
由于负担能力压力仍然很高，许多购房者和租房者更喜欢联排别墅，因为与独立住宅相比，联排别墅更具成本效益。
内环和中环郊区的高密度居住趋势将继续使联排别墅成为投资者的一个有吸引力的选择。
墨尔本中产阶级化的中环郊区是购买联排别墅的好地方，包括东南部的本特利（Bentleigh）和麦金农（McKinnon），北部的水库（Reservoir）和普雷斯顿（Preston），东部的韦弗利山（Mount Waverley）和格伦韦弗利（Glen Waverley）。
3. 别墅单位
在墨尔本的房地产市场，内郊的别墅单位代表了一个特殊的投资机会。
这些低密度的单元位于较老的、结构紧密的建筑群中，提供了一种社区感和生活方式的吸引力，越来越受到年轻家庭和老年夫妇或单身人士的追捧。
与高层公寓不同，乡村单元提供了空间优势，通常还有一个私人花园或庭院，非常适合那些不仅想要一套公寓，但又不想买一栋独立住宅的人。
这种中间地带吸引了广泛的人口，使这些单位在租金需求和资本增长方面非常受欢迎和有弹性。
近郊的便利，可以通往学校、购物街、咖啡馆和公共交通，是别墅单元的另一个重要吸引力。
墨尔本的年轻家庭重视这些便利，因为他们优先考虑社区意识强烈、靠近公园、学校和其他家庭友好设施的社区。
同样，老年夫妇和单身人士也被这些公寓提供的低维护生活方式所吸引，使他们能够靠近熟悉的社区，而无需维护更大的房产。
由于持续的高需求和有限的供应，对于那些寻求稳定的租金回报和长期增值的人来说，墨尔本市中心的成熟乡村单元仍然是一个坚实而有吸引力的投资。
过去一年，与其他首府城市相比，墨尔本房地产市场的表现相对低迷，这为战略投资者创造了机会。
墨尔本的房地产价值现在具有巨大的增长潜力，对于那些希望在价格过低的市场中获利的人来说，这是一个有吸引力的选择。
目前，相对于悉尼，墨尔本独立住宅的平均价格是近20年来最便宜的。
从历史上看，悉尼的房价一直高于墨尔本，但这种溢价已经达到了前所未有的水平。
最近的数据显示，悉尼的房价中位数比墨尔本高出约70%，换句话说，墨尔本的房价比悉尼低约41%。
这意味着，在目前被低估的墨尔本房地产市场中，存在着显著的“内建权益”，但并非所有的墨尔本房产都是平等的——你需要知道在哪里买，买什么，哪个郊区适合投资。
等待利率下降可能只会加剧与自住业主争夺优质房产的竞争。
在市场复苏的背景下，以低于重置成本的价格购买墨尔本的房产，可能会带来可观的回报，因为经济状况趋于稳定，利率最终会下降，这是肯定会发生的。
战略投资者不仅可以从墨尔本的长期增长潜力中获益，而且随着市场恢复到与历史增长趋势一致，也可能从“任意球”提振中受益。
有一件事正在变得越来越清楚：如果你等到利率下降，你将与自住业主在最好的房产上进行拔河比赛。
