从8月13日开始，大多数南加州购房者将需要与中介签订合同才能查看待售房产，如果他们找不到卖家支付佣金，就必须自己支付佣金。
房屋卖家将被禁止在多重挂牌服务(multiple listing service，简称MLS)中宣传他们愿意向买家经纪人支付多少钱。
这是全国房地产整顿中最明显的两个变化。
然而，代理商和消费者表示，关于和解协议的具体细节将如何适用于未来，仍存在许多问题。
买方代理如何获得报酬?已经难以承受的购房成本是否还会进一步上涨?你要签什么文件才能看看房吗?购房者必须签署的新协议有哪些内容?
这里有一些关于和解的问题和答案，以及正在发生的变化。
问:什么是NAR结算?
答:一项拟议的协议将解决针对全美房地产经纪人协会(National Association of Realtors)的18亿美元集体诉讼判决。
该协议的条款在全国范围内适用，并影响到每一个与持牌房地产经纪人合作的购房者和卖家，这些经纪人是MLS的“参与者”，这是和解协议的一部分。
问:和解是如何达成的场吗?
答:房屋卖家提起了几起集体诉讼，试图终止要求卖家经纪人在MLS中公布“补偿报价”的规定，说明卖家将向买家经纪人支付多少佣金。诉讼称，这种做法违反了反垄断法，人为地抬高了美国的佣金率。
虽然房地产经纪人坚称佣金一直都是可以商量的，但多年来，平均费率一直保持在5%到6%的范围内(或者说，一套南加州中等价位房屋的佣金为3.8万美元到4.6万美元)。
问:根据和解协议，情况将如何变化?
A:需要做两个关键的修改。
全国房地产经纪人协会将禁止在MLS中向买方代理人“提供补偿”。
这样的报价仍然可以通过其他方式提出，只是不是在美国职业足球大联盟。例如，房地产公司可以(也可能会)在他们的网站、社交媒体网站和营销材料中发布这些信息。
其次，所有与有执照的MLS成员合作的购房者必须在经纪人开始向他们展示房屋之前签署合同。
这些买家代表协议将约束买家支付自己的经纪人费用，尽管他们仍然可以在购买谈判期间要求卖家支付费用。
这两种变化的净效应可能会随着时间的推移而演变。
问:它将如何真正发挥作用?买方代理如何获得报酬?
A:从技术上讲，买方负责支付自己的佣金，卖方负责支付自己的佣金。
但经纪人表示，买家可以(也很可能会)在报价中要求卖家支付佣金。
加州房地产经纪人协会(California Association of Realtors)法律团队的一个问答环节表示:“住宅购买协议可以用来协商卖方与买方经纪人之间的补偿。”卖方可以要求的最高金额是买方在《买方代表和经纪人补偿协议》中同意支付给买方经纪人的金额。
如果卖方拒绝支付买方合同中规定的全部金额，买方将不得不支付剩余部分，或者考虑购买其他房屋。
经纪人已经在敦促卖家支付“让步”来支付买家的佣金，称如果购房者考虑他们的房子，他们就需要这样做。
问:这些变化什么时候生效?
答:联邦法院将于11月26日举行听证会，以获得最终批准。
但这两项关键的改革必须在8月17日之前生效。在南加州甚至更早。
大熊联盟在7月25日实施了变更。新程序将于8月6日在加州沙漠房地产经纪人协会MLS开始，8月7日在大羚羊谷房地产经纪人协会MLS开始。
覆盖南加州大部分地区的全美最大房源服务——加州地区房源服务(California Regional MLS)将于8月13日实施新规定。
问:如果我已经有经纪人了，我是否需要在8月17日之后再签一份新协议?
是的。
买家将需要与他们正在合作的代理商签署一份合同，卖家可能需要修改他们的上市协议，以确保它符合和解协议。
问:新的支付系统结构如何(即，固定费用，每小时)?
答:可能会出现许多新的薪酬形式。
除了按房屋售价收取佣金的传统做法外，其他类型的补偿可能包括固定费用支付，或者包括家庭旅游、购房报价、谈判等服务的“点菜式”菜单。
问:和解是否意味着“标准的6%”佣金率不复存在?
答:和解协议宣布后，新闻报道铺天盖地，预测“6%的佣金将不复存在”。
消费者权益保护人士认为，一旦买家开始与代理商直接协商佣金，利率就会下降。
然而，在长达107页的和解协议中，没有任何地方具体说明任何佣金率。
问:参加参观日或参观新开发项目的样板房，我需要签署什么文件吗?我去之前需要签署文件吗联系经纪人在大联盟挂牌的房子?
答:可能。
NAR和CAR在他们的问答中都说你不知道。他们说，在这些情况下，上市代理是为卖家工作的，不需要达成协议。
不过，几位当地的经纪人说，没有代理人的买家在参观房屋开放日时应该会签些什么。
CAR已经创建了一个开放的房屋和非代理表格，供代理商使用作为“风险管理工具”。
CAR的法律团队在一封电子邮件中表示，该表格“清楚地表明，上市代理完全为卖方服务，所有的沟通都是为了卖方的利益。”
“这将不再像买裙子那样简单了，”布伦特伍德的经纪人、大洛杉矶房地产经纪人协会(Greater Los Angeles Realtor Association)主席安妮·拉塞尔(Anne Russell)说。
“但(买家)有一个选择，”她补充说。“他们可以就某一特定房产与恰好举办开放日的人签署一份买家代表协议，……或者买家也可以选择签署一份文件，上面写着，‘我没有代表。我只是看看房子。’”
问:我一定要用表格吗由加州房地产经纪人协会准备的合同?
答:不是。一些房地产公司正在起草自己的表格。
问:是否有开源买家代表协议?
答:CAR最近向其成员发布了一份更新版本的买方代表协议。其他券商也在起草自己的版本。今年5月，Zillow发布了一项为期一周的免费“旅游协议”，买家可以使用该协议来参观他们在互联网上找到的房屋。
此外，美国消费者联合会(Consumer Federation of America)为买家发布了一份提示单，其中包括他们应该在协议中寻找的消费者友好条款。该联合会还赞扬了eXp的买家代表协议，称其可以理解，对买家更公平。
问:我必须通过房地产经纪人或房地产经纪人来报价吗?
答:不是。
长期以来，由业主出售的FSBO一直是房地产市场的固定组成部分。像Zillow、Redfin和realtor.com这样的网站让购房者可以在没有中介的情况下看到市场上有什么房子。
但房地产专业人士强烈建议，在没有专业建议的情况下，不要承担复杂的房地产购买任务。
“对大多数人来说，这将是他们一生中最贵的一次购买。通过寻找廉价的解决方案来欺骗自己是愚蠢的，”拉塞尔说。
“当他们说这就是我想要的房子时，我们真的变得很有价值。现在我们开始谈判。”“我们作为代理人帮助他们通过所有这些检查。我们让他们看完他们必须签署的97000张纸。获得这种支持和代表与自己尝试做这件事之间的差异可能会让你付出更多。”
南加州新闻集团商业专栏作家乔纳森·兰斯纳对本文也有贡献。
