hvs报告-浏览汽车旅馆估值陷阱-第2部分
在这篇文章中，我讨论了确定一处房产的真实收入和支出水平的重要性，这一点可能不会在汽车旅馆业主提供的报表或纳税申报单上明显体现出来。当重建一个真实的(或尽可能接近真实的)报表时，如果这些意见是基于估计报表的，这可能会降低对账中直接资本化方法和贴现现金流量的可靠性。相反，如果客房收入是记录最详细的项目，这就提高了RRM的重要性，同时也提高了销售比较方法的重要性;此外，这两种方法可能是汽车旅馆投资领域买卖双方最信赖的方法。
重要的是，酒店顾问研究所有当地汽车旅馆的可比销售额，以确保了解这些资产最后一次出售的时间和每笔销售的情况。当我评估任何一家独立的汽车旅馆时，我将在竞争范围内清点所有类似的汽车旅馆财产。从这些库存中，我将调查每一家酒店上次售出的时间，并尽我所能确定有关销售的情况。许多汽车旅馆的交易代表着市场外的销售，因为这个层次的旅馆业主可能不太愿意把他们的财产投放到市场上，并且把他们的日常生活安排在严格的展示和其他活动中，而这些活动是活跃的上市所必需的。但有经验的当地经纪人总是在寻找买家，他们会尽最大努力将这些买家与当地汽车旅馆业主联系起来，后者会考虑对他们的房产进行处置。从估值的角度来看，重要的是要知道酒店是否公开营销，是否有多个报价被提出并最终被考虑。如果这是一笔场外交易，如果双方有任何关联(在许多情况下，他们都在预算之内，独立于一个社区的汽车旅馆空间)，这可能会降低该交易的重要性。
汽车旅馆的买主知道他们的可比销售额。明智的做法是采访买家和卖家，询问他们当地的交易情况以及他们对这些交易的了解。哪些交易在他们的投资决策中发挥了作用，为什么?最后，重要的是要了解一个社区在RRM方面的趋势(关于真实的、实际的客房收入;查看我的第1部分文章)关于最近汽车旅馆的销售;审查每个房间的销售价格的各种数据点也很重要。我曾在以2、3、甚至5为主导的RRM市场工作过。大多数情况下，RRM倾向于统治市场，而买方和卖方在理解和接受的水平上进行交易是最舒服的。这通常不是一个猜测或奇迹，因为市场上普遍存在的RRM经常会脱颖而出。
正确评估汽车旅馆价值的另一个陷阱是不能正确估计出售时所需的资本支出。在这种水平的房地产中，投资者很少会为出售汽车旅馆后的资本改善制定一个经过深思熟虑的预算。这是至关重要的是，仔细检查汽车旅馆，以说明最关键的项目，需要在明年升级。可能需要审查的升级包括但不限于以下示例:
-更换破损的窗户
-更换屋顶覆盖物(现时的屋顶覆盖物有多少年历史?)
-新外墙油漆、照明、招牌及/或美化环境
-选择家具升级和更换
-停车场的路面和条带
-更换损坏的设备
-安装保安摄影机和监测设备
该物业可能不需要太多的升级，但我检查过的大多数汽车旅馆在出售后至少需要一点东西。我计算出我自己的最佳估计值，并从各种价值方法产生的价值结果中扣除此成本。投资金额可能不超过5万至10万美元，但在预测的10年持有期内，往往需要这笔投资来维持物业的创收能力。
汽车旅馆投资领域的一个亮点是，新的供应威胁通常不大，或者根本不存在，因为大多数新酒店的目标价格都远高于汽车旅馆竞争激烈的市场中正常的50至80美元的房价。这些新开的酒店通常都有品牌，有内部走廊，并配备了所有最新的功能，对40至60年前建成的汽车旅馆来说，它们通常不会构成竞争威胁。因此，只要对物业的真实收入有一个全面的了解，汽车旅馆对业主来说可能代表着较低的风险，稳定的收入来源，最终对银行也是如此。
最后一个要考虑的问题。当投资者考虑购买汽车旅馆时，注意家具、固定装置和设备(FF&E)可能没有什么贡献价值。任何几件可能带来的积极价值,如洗衣房运作或新电视,可能抵消负值其他家具可能使方程(负值意味着你将不得不支付实际的家具,因为它太老了,没有吸引力,而不是有用的)。我评估过许多汽车旅馆，它们的FF&E的净值仅为0美元。家具又旧又坏，你不能卖多少钱。在这种情况下，不应该为属性的FF&E组件分配任何值。
总之，汽车旅馆的估值并不像人们想象的那么简单。从该物业获得的数据可能非常有限，这要求评估师和/或投资者深入了解其行业和市场知识，从而得出正确的经营报表。本地汽车旅馆销售的重要性是显著的，同样重要的是了解市场上普遍存在的RRM和每把钥匙的销售价格;其他因素，如资本支出和FF&E价值，需要特别考虑，人们不应该过于复杂的分析与新供应，可能最终不会影响汽车旅馆。如果你正面临汽车旅馆投资的挑战，需要一位真正理解我在这两篇文章中阐述的概念的专家，请联系我。我很高兴能为您介绍我团队中的一位汽车旅馆/旅馆估价专家。
