【编者按】在传统观念里，有房才有家，买房是人生赢家的标配，更是财富积累的不二法门。然而，当房价高不可攀，月供压得人喘不过气，我们是否该重新审视“买房才是正解”这条铁律？尤其在加州，房价与租金差距悬殊，买房真的比租房更划算吗？本文带你深入剖析美国，特别是加州的住房现状，打破“买房至上”的迷思。无论你是正在纠结的准购房者，还是安心租房的都市人，这篇文章都将给你带来全新的思考——在梦想与现实之间，或许还有第三条路。
买房，是成功的标杆，是成年责任的里程碑，是为自己和子孙积累财富的经典途径。我们一再被告知，拥有房产是每个有正确思维的人都应追求的状态——那是美国梦的化身，门前围着白色篱笆。
但如果它也有点被高估了呢？
几代以来，全国几乎都将拥有房产视为一种近乎信仰的观念：无论是从财务还是社会角度来看，拥有房产都是更优越的居住方式，政策制定者也应始终予以推广。加州的立法者和住房倡导者在过去一年颁布了全面政策，旨在让各类住房的建设更容易。明年，他们中的许多人表示计划特别关注提供更多通往房产拥有的途径。
他们的任务艰巨。
该州的房屋拥有率约为55%，在全美排名倒数第二，仅高于纽约，比全国平均水平整整低了10个百分点。常识和加州大学伯克利分校的研究人员都告诉我们，这种差距主要不是源于对租房自由的特殊偏爱，而是归结于价格。美国独栋住宅的中位价是426,800美元。在加州，是852,680美元。在旧金山，则远超过100万美元。
由于借贷利率仍徘徊在6%以上，这些价格意味着估计的月供成本在4000到6000美元或更多。即使在加州沿海除了最豪华社区以外的大部分地区，这也远高于租用一套普通公寓的成本。
根据商业房地产公司世邦魏理仕最近的一项分析，在橙县，拥有一套住房的估计总月度成本（包括税费、保险、维护费和任何物业费）是平均租金的四倍。在洛杉矶和旧金山，“购房溢价”是租房成本的三倍。在全美范围内，则是两倍。
经济学家和住房金融专家谨慎地指出，这取决于个人的财务状况、他们的具体偏好、他们想要居住的市场、他们计划居住的时间，以及最具挑战性的一点——未来会怎样。
但华盛顿特区倾向自由派的智库城市研究所的经济学家劳里·古德曼表示，在全国范围内，租房和买房之间的差距与历史常态相比“严重脱节”。
2018年，古德曼与人合著了一篇关于美国房屋拥有率的论文，得出了一个相当明确的结论：在大多数时候，对大多数人来说，买房（假设他们能负担月供）比租房更划算。
“房屋所有权并非万能灵药，但对大多数房主来说，其财务回报一直比租房更有益，如果当前模式持续，未来可能依然如此，”古德曼在当时的一篇相关博客文章中写道。
然而，当前模式并未持续：她说，如今我们看到令人目眩的价格和利率，而大部分地区的租金却停滞不前。房屋所有权已远非昔日那般财务上的稳赢之举。
以旧金山这样的市场为例。根据Zillow的数据，该市罕见的独栋住宅平均价格为138万美元。根据买家首付的多少，月供大约为6500美元。而租一套这样的房子平均租金为4350美元。
为了让所有这些额外的月供最终变得划算，房屋价值需要在不确定的未来飙升到令人眩晕的高度。或者，租金（这决定了不买房能节省多少）也需要大幅上涨。又或者，股市或其他富裕租户可能存放他们未用于月供的额外资金的地方，需要停滞不前。
或者以上所有情况的组合。
古德曼说，进入这个市场的人，是在假设一个非常具体且绝非确定的财务未来版本。
“要么是这样，要么他们只是‘不顾一切地想拥有旧金山的房子，因为他们就是不顾一切地想拥有旧金山的房子’，”她说，“无论出于什么原因。”
对许多加州人来说，这实际上并非一个选择。根据世邦魏理仕的报告，在洛杉矶、圣地亚哥、河滨、萨克拉门托、圣何塞和文图拉，能够在当地买房且月供支出低于收入40%的租房者比例仅为个位数。在加州做租客已经够难了。超过一半的加州租房者目前正将收入的30%以上用于支付租金。
但对于那些足够幸运、可以选择租房的人来说，这未必是一个糟糕的选择。
还记得拥有房产和租房的月度成本之间那巨大的“购房溢价”吗？富裕的租户有能力将差额储蓄和投资。尽管拥有房产常被吹捧为积累财富的最佳方式，但它并非唯一方式。它甚至可能不是最佳方式：长期平均来看，股市的表现通常优于房价中位数——尽管没有那么多联邦和州政府给予房主的税收优惠和其他好处。
与其将可支配收入（甚至更多）的每一分钱都投入到下雨天可能会漏水的单一资产中，将这笔钱投放到其他地方也让租户有了分散投资的选择。
“我认为越来越多的人开始对租房和储蓄同时感兴趣，因为他们被房价挤出了购房市场，但他们仍然想实现财务目标，他们正在研究那些替代方案，并且对此越来越精明，”Redfin经济学家达里尔·费尔韦瑟说。
她说，计算租房和储蓄是否实际上是更好的财务选择变得非常“模糊”。这在很大程度上取决于未来的房价、当地租金、股价、利率以及一个人计划居住多久。这是一个极其复杂且因人而异的选择，而且并非没有风险。费尔韦瑟推荐了《纽约时报》制作的一个在线租房与买房计算器。
但考虑到加州的具体情况——相对于租金的高房价、高昂的维护和保险成本、相对大量的租户受到各种形式的租金控制政策保护——租房的经济理由可能比以往任何时候都更充分。
即使租房在纸面上更划算，人们可能想要买房的理由也有很多，这些理由与金钱无关。
空间是其一：由于一系列监管和财务原因，绝大多数出租单元是公寓，而独栋住宅主要留给业主。特别是对于成长中的家庭来说，选择往往要么是将配偶和孩子挤进城市公寓，要么开车离开城市（甚至可能离开加州），直到你能买得起房。
教育是另一个。与业主自住单元相比，出租屋更可能位于公立学校表现差、犯罪率较高的社区。
对一些人来说，拥有房产还带来完全非金钱的温暖和舒适感，无论是独立性——例如决定何时以及用什么颜色粉刷墙壁——还是一种安全感。
最后，仅仅因为某人可以储蓄和投资每月本应用于月供的额外数百或数千美元，并不意味着他们就会这么做。没人喜欢付月供，但通过将每月部分工资转化为房屋净值，它起到了一种强制储蓄计划的作用。不储蓄总是很诱人。
“逆社会潮流而行需要更多的自律，”费尔韦瑟说。
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